Научно-консультативная комиссии Национального объединения строителей представила Аналитическую справку по вопросу завершения строительства объектов незавершённого строительства в соответствии с требованиями, действовавшими на дату выдачи разрешения на строительство таких объектов. Как отмечается в документе, в настоящее время существует объективная проблема, связанная с невозможностью завершения строительства объектов незавершённого строительства (НЗС), а равно с невозможностью их ввода в эксплуатацию. Подробности читайте в материале нашего добровольного эксперта из Великого Новгорода.

***
Как отмечает НКК, в рамках частичного законодательного решения указанной проблемы Федеральным законом от 29 декабря 2020 года № 468-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» было внесено изменение в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», а именно его статья 4 была дополнена частью 10, согласно которой до 1 января 2024 года в отношении объектов капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2020-го и по которым не выданы разрешения на ввод их в эксплуатацию:
 

• устанавливается возможность продления действия уже истёкшего разрешения на строительство (пункт 1 указанной части);
• при проведении экспертизы проектной документации таких объектов капитального строительства осуществляется оценка её соответствия требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (и действовавшим на дату выдачи разрешения на строительство таких объектов капитального строительства, если со дня выдачи градостроительного плана земельного участка, на основании которого была подготовлена проектная документация объекта капитального строительства (за исключением линейного объекта), или если со дня утверждения проекта планировки территории, на основании которого была подготовлена проектная документация линейного объекта, прошло более полутора лет (пункт 2 указанной части);
• отказ в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию наряду с основаниями, предусмотренными пунктами 1-4 части 6 статьи 55 ГрК РФ, осуществляется в случае несоответствия такого объекта капитального строительства разрешённому использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта капитального строительства. При этом положения пункта 5 части 6 статьи 55 ГрК РФ не применяются (пункт 3 указанной части).

Однако выше указанные изменения не разрешают проблем, вызванных внесением новым подрядчиком и застройщиком изменений в проектную документацию объекта незавершённого строительства. В то же время как такие изменения зачастую являются необходимым условием для завершения такого строительства, поскольку с момента фактического окончания работ по такому объекту и до их возобновления могли наступить обстоятельства, препятствующие возможности выполнения таких работ в пределах первоначально утверждённой проектной документации, к примеру, частичное разрушение элементов объекта капитального строительства, внесение изменений в градостроительный регламент правил землепользования и застройки, изменение границ смежных территорий, а равно установление в отношении соответствующих земельных участков особого режима (в том числе, зоны с особыми условиями использования территории), и так далее.

Таким образом, исходя из буквального прочтения нормы части 10 статьи 4 Федерального закона № 191-ФЗ, выполнение комплекса мероприятий по завершению строительства объекта незавершённого строительства возможно только при условии сохранения первичной проектной документации в неизменном виде.

Эксперты НКК изучали возможность завершения строительства объектов НЗС при внесении изменений в проектную документацию и при отсутствии таковых, а также вопросы, связанные со сроком действия разрешения на строительство, и с возможностью его продления по истечении сроков действия разрешения на строительство.

В документе подробно разобраны правовые аспекты работы в трёх случаях:
1. Возобновление строительства объекта НЗС в случаях, когда не требуется изменение проектных решений объекта (необходимо исключительно продление срока действия разрешения на строительство).
2. Возобновление строительства объекта НЗС в случаях, когда требуется изменение проектных решений объекта.
3. Продление срока действия разрешения на строительство, срок действия которого истёк к моменту обращения застройщика в уполномоченный орган с заявлением о внесении изменений в разрешение.

По каждому эпизоду приведён перечень регулирующих норм и ссылки на судебную практику. В целом аналитическая записка может быть полезной для членов СРО и юристов саморегулируемых организаций, которые в своей работе столкнутся с проблемой правового регулирования на объектах незавершённого строительства.

Аналитическая справка НКК по вопросу завершения строительства объектов
НЗС