Суд отверг иск к Союзу «Саморегулируемая организация «Организация профессиональных участников строительного рынка» (Союз «СРО «ОПУС», СРО-С-161-25122009), поскольку управляющая компания не уведомила застройщика о выявленных в построенных домах недостатках. С подробностями – наш добровольный эксперт из Нижневартовска.
***
В период с лета 2016 года по весну 2020 года Общество с ограниченной ответственностью «Вариант» ввело в эксплуатацию три жилых дома в Нижневартовске. Управление, содержание и обслуживание домов с момента их возведения осуществляло ООО «Управляющая компания «АРГО».
Летом 2021 года собственники трёх домов решили для их управления и обслуживания выбрать управляющую компанию муниципального унитарного предприятия города Нижневартовска «Производственный ремонтно-эксплуатационный трест № 3» (далее – Трест). Все три дома перешли в управление предприятия с 1 сентября 2021 года.
Новая управляющая компания выявила многочисленные нарушения технических и градостроительных регламентов, которые допустил застройщик при возведении многоквартирных домов. В результате при таянии снега и во время проливных дождей кровля в домах протекала, в подвальном этаже весь пол заливала вода. В подъездах домов на всех этажах образовались грязные подтеки на стенах, имелись повреждения в виде отслойки побелки.
Поэтому Трест провёл работы с целью устранить указанные недостатки, потратив на это 1.144.313 рублей 46 копеек. После чего УК направила в адрес ООО «Вариант» претензию с требованием оплатить потраченную сумму, но застройщик отказался возмещать управляющей компании понесённые расходы.
Поэтому в декабре 2022 года УК решила подать в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры иск о взыскании указанной суммы. Солидарными ответчиками по иску были указаны застройщик, Союз «СРО «ОПУС», в который входила строительная компания в период возведения трёх многоквартирных домов, а также УК «АРГО».
Изучив материалы дела № А75-24202/2022, суд указал, что, в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, бремя доказывания факта противоправности действий, наличия и размера понесённых убытков, причинно-следственной связи между противоправными действиями и убытками лежит на лице, требующем возмещения убытков.
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, застройщик обязан в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства. В силу статьи 723 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы или с иными недостатками, которые делают её непригодной для использования, заказчик вправе потребовать от подрядчика возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.
Однако в материалах дела нет документов, которые бы подтверждали обращение Треста к ООО «Вариант» с требованием устранить недостатки работ. Также отсутствуют доказательства того, что застройщик отказался устранять недостатки (либо отклонился от их устранения) в построенных им домах. Кроме этого, суд установил, что новая управляющая компания даже не уведомляла застройщика о выявленных в трёх домах недостатках. Все эти обстоятельства представитель управляющей компании признал в судебном заседании.
Поскольку истец не уведомил застройщика о выявленных недостатках, то подрядчик был лишён возможности как возражать против предъявленных претензий относительно качества работ, так и права на устранение допущенных недостатков работ. Поэтому суд посчитал исковые требования к ООО «Вариант» необоснованными.
Суд подчеркнул, что Трест мог своевременно обратиться в независимые экспертные организации для фиксации недостатков строительных работ в домах, допущенных подрядчиком. Однако этим правом управляющая компания не воспользовалась.
Но согласно статье 720 Гражданского кодекса РФ, при возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы должна быть назначена экспертиза. Однако к моменту судебного разбирательства проведение судебной экспертизы является невозможным в силу того, что выявленные управляющей компанией недостатки устранены, и все спорные МКД до момента рассмотрения настоящего спора подвергались ремонтно-строительному воздействию, а значит, определить наличие недостатков, причины появления недостатков, их характер и стоимость устранения уже не представляется возможным.
Суд не нашёл основания для взыскания убытков с ООО «Управляющая компания «АРГО», поскольку Трест не представил доказательств того, что понесённые им расходы были связаны с устранением недостатков оказанных ООО «УК Арго» услуг по содержанию общего имущества данных домов. Поскольку оснований для удовлетворения исковых требований к застройщику судом не установлено, то и требование истца к саморегулируемой организации также удовлетворению не подлежит.
По этим причинам суд решил в удовлетворении исковых требований муниципального унитарного предприятия города Нижневартовска «Производственный ремонтно-эксплуатационный трест № 3» отказать. Решение принято 11 сентября, и может быть обжаловано в течение месяца.
