Министерство строительства и ЖКХ РФ в письме № 37577-ОД/08 от 27 июня 2023 года разъяснило вопрос раздела объекта индивидуального жилищного строительства, а также нюансы строительства двух объектов капитального строительства на одном земельном участке. Как отмечается в документе, согласно пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с определёнными техническими параметрами и не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Вместе с тем, в случае, если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлён раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным. Подробности читайте в материале нашего добровольного эксперта из Нижнего Новгорода.

***

В силу положений Федерального закона № 218-ФЗ, при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает своё существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учёт и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

В этой связи, учитывая, что индивидуальный жилой дом представляет собой целостную, единую строительную систему (Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), обеспечение выполнения условий автономной эксплуатации отдельных частей такого здания может потребовать осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «дом блокированной застройки», который представляет собой жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями ГрК РФ, содержащимися в статьях 48, 49, 51, 55.

Иными словами, решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание.

Согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ, в составе предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включаемых в обязательном порядке в градостроительный регламент, устанавливаются следующие параметры:

1. Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.
2. Предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.
3. Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Также Минстрой России указывает, что действующее законодательство о градостроительной деятельности не содержит ограничения или прямого запрета на строительство нескольких объектов капитального строительства, включая жилых и садовых домов, в границах одного земельного участка. Однако возможность такого строительства должна определяться в каждом конкретном случае индивидуально с учётом соблюдения требований градостроительного регламента.