В конце 2019-го строительная компания ООО «Специализированный застройщик «МСК-Инвест» на праве собственности владела земельным участком в Краснодаре. Строители получили разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома и приступили к работам. Однако, спустя год, местные власти неожиданно передумали и разрешение отменили. На тот момент компания уже успела вырыть четыре котлована и построить четыре этажа двух многоэтажек. Чтобы продолжить работу, строителям пришлось выдержать более полутора лет судебных разбирательствах, и вопрос до сих пор не решён. Подробности читайте в материале нашего добровольного эксперта из Краснодара.

***

Разрешение на строительство департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар выдал 19 декабря 2019 года, а 2 февраля 2021-го его же отменил, дождавшись, пока работы будут в самом разгаре. Своё решение чиновники мотивировали тем, что разрешение на строительство не соответствует ряду норм.

1. Части 3 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ, а именно: несоответствием территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утверждёнными решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 года № 19, функциональному зонированию генерального плана муниципального образования город Краснодар, утверждённого решением городской Думы Краснодара 2 октября 2020 года № 100 п.

2. Пункту 4 Местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар, утверждённых решением городской Думы Краснодара от 19 июля 2012 года № 32 в редакции решения городской Думы Краснодара, согласно которым расчётная плотность населения должна составлять не более, чем 300 человек/га, однако, исходя из разрешения, плотность населения составляет 951 человеке/га.

3. Пункту 1.1 статьи 27 Правил землепользования и застройки, где указано, что предельные значения коэффициентов плотности застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами (в условиях реконструкции) составляют 1,6. В нарушение данных требований коэффициент плотности застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами (в условиях реконструкции) составляет 6,6, что в 4 раза превышает нормативное.

4. Требованиям таблицы 11 Местных нормативов ввиду несоблюдения нормативной обеспеченности площадками дворового благоустройства.

5. Требованиям пункта 7 Местных нормативов (автомобильные парковки, необходимые для эксплуатации многоквартирных жилых домов по адресу застройки, меньше нормируемых на 212 машино-мест).

6. Части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ (гостевые автомобильные парковки, необходимые для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположены за границами земельного участка, отведённого под застройку, на территории общего пользования вдоль проезжей части).

7. Требованиям таблицы 13 Местных нормативов, таблицы 4 нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края (планируемое размещение образовательной школы на земельном участке не соответствует действующему градостроительному законодательству).

Строители, обратились с заявлением в арбитражный суд, указывая на нарушение своих законных прав и интересов в сфере экономической деятельности. Чтобы проверить соответствии проектной документации предполагаемого к строительству объекта на момент её разработки требованиям градостроительных норм, правил и технических регламентов суд первой инстанции назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Стройтехэкспертиза».

В своём заключении от 8 июня 2021 года эксперт пришёл к выводу о том, что приведённые департаментом города основания для отмены ранее выданного обществу разрешения на строительства являются неправомерными. Например, по первому пункту эксперт указал на то, что заинтересованное лицо необоснованно сослалось на генеральный план муниципального образования Краснодара, который был утверждён после выдачи обществу разрешения на строительство.

В итоге застройщик смог оспорить отмену разрешения в судах трёх инстанций (дело № А32-9594/2021). Но департамент архитектуры и градостроительства администрации Краснодара пожаловался в Верховный Суд РФ. Заявитель привёл множество аргументов, почему отмена разрешения была законной. В их числе довод, что у организации, которая проводила проектную экспертизу, аннулировали аккредитацию. Кроме того, суды при разрешении спора использовали местные нормативы градостроительного проектирования в старой редакции.

В итоге дело было возвращено для повторного рассмотрения в суд первой инстанции. Таким образом, пока строительная компания вынуждена нести убытки и не может закончить начатое строительство. А чиновники, отменившие своё же разрешение, чувствуют себя замечательно и никакой ответственности за свой произвол не понесли.

Отметим также, что компания состоит в ростовской Ассоциации «Первое Строительное Объединение» (Ассоциация «ПСО», СРО-С-260-29012013), но пока саморегуляторы никакого участия в судебных тяжбах своего члена не принимают и поддержки, судя по материалам дела, не оказывают. Хотя очевидно, что срыв такого крупного проекта может ударить и по саморегулируемой организации…