***
Как заявил Максим Владиславович, в настоящее время правовой инструментарий для реализации проектов КРТ полностью готов, однако процесс заключения таких договоров пока происходит медленными темпами. Основными причинами этого являются неочевидные экономические выгоды для застройщиков, высокие риски, несовершенство законодательства, особенно в части формирования земельного участка под КРТ, а также сложность и длительность административных процедур.
Тем не менее застройщики уже осознали, что комплексное развитие территорий – это абсолютный тренд не просто ближайших лет, а многих десятилетий. По-другому, то есть минуя механизм КРТ, жильё строить уже будет просто невозможно.
В настоящее время идёт активный сбор предложений со стороны профильных департаментов Минстроя России, Фонда ЖКХ, а также руководителей строительного комплекса и саморегулируемых организаций субъектов Российской Федерации. Как отметил господин Федорченко, в рамках этой деятельности было подготовлено около 70-ти предложений и проблемных вопросов по подготовке и реализации проектов КРТ. Многие из них уже вошли в пакет поправок к Федеральному закону № 494-ФЗ, который в настоящее время проходит согласование. Среди таких поправок:
- установление возможности принятия одного решения о КРТ и заключения одного договора о КРТ в отношении двух и более несмежных территорий различного вида;
- установление возможности выдачи ГПЗУ лицу, с которым заключён договор о КРТ, до приобретения им прав на земельные участки;
- установление возможности использования ранее утверждённой документации по планировке территории в целях реализации решения о КРТ, а также возможности разработки такой документации за границами территории КРТ в целях исполнения обязательств по размещению объектов инфраструктуры.
Вместе с тем, отметил Максим Федорченко, ряд вопросов пока остаётся нерешённым. Это вопросы, связанные с включением в границы территории КРТ земельных участков, занятых жилыми домами блокированной застройки, объектами ИЖС, садовыми домами. Невозможность реализации проектов без согласия с собственниками, которые зачастую препятствуют даже проведению технического осмотра своих домов, а также невозможность реализации проектов КРТ жилой застройки на территориях, полностью занятых объектами ИЖС, не даёт возможность действительно комплексно развивать города, формировать общественные пространства, создавать единый архитектурного облик.
Также господин Федорченко подчеркнул, что важнейшим является вопрос финансирования проектов КРТ жилой застройки. Без частных инвестиций реализация проектов КРТ в регионах будет проходить медленными темпами. Поэтому необходимо обеспечить, во-первых, прозрачность расчётов экономики проектов, во-вторых, максимально сократить расходы застройщиков, в том числе путём предоставления различных льгот и преференций.
Такими льготами могут быть освобождение от платы за подключение к сетям, снижение арендной платы, меры налогового стимулирования. Пока ни в одном субъекте соответствующие НПА о льготах и преференциях при реализации проектов КРТ жилой застройки не приняты. В связи с этим необходимы методические рекомендации Минстроя России, которые бы устанавливали единую методику расчёта потребности в бюджетном финансировании и рекомендуемый перечень льгот для инвесторов.
Существенно тормозит реализацию новых проектов жилищного строительства, в том числе проектов КРТ, недоступность проектного финансирования. Заключение кредитных договоров в настоящее время резко сократилось. Субсидированная ставка проектного финансирования в размере 15% остаётся высокой для многих региональных застройщиков. Необходимо снизить её как минимум до 12%.