По мнению экспертов Саморегулируемой организации «Союз профессиональных строителей» (СРО «СПС», СРО-С-153-25122009), интерес к КРТ у строительного сообщества, в том числе у архангельских застройщиков, есть. Но иногда стремление городских властей втиснуть в один лот как можно больше «авариек» приводит к отказам бизнеса от участия в аукционе. Существует немало и других проблем, которые необходимо решать как на региональном, так и на общероссийском уровне. Подробности читайте в материале нашего добровольного эксперта из Архангельска.
***
Архангельская область одной из первых в стране разработала свою нормативную базу, касающуюся КРТ. К этой работе областного Минстроя подключались министерства здравоохранения и образования – чтобы уточнить, к примеру, будут ли нужны на конкретной территории медучреждение или детсад, или же достаточно существующих. Были определены критерии, которым должны соответствовать дома для включения в границы КРТ. В итоге документация получилась достаточно детальной.
Разработан план комплексного развития территорий, в который на сегодня включён 21 участок. Поморье входит в число регионов – лидеров по количеству таких проектов. Участки, по которым идёт активная работа, расположены в Архангельске и Северодвинске, а также в Котласе и Коряжме.
В результате в регионе уже было реализовано два крупных проекта КРТ – это, во-первых, территория в Северодвинске в границах улиц Тургенева, Чехова, Гайдара и Трудового переулка – так называемый «Квартал 102» (на снимке – ред.). Общая площадь строительства нового жилья здесь составит 18 тысяч квадратных метров. Кроме того, инвестор взял на себя обязательство обустроить в новом квартале детскую и спортивную площадки, зону отдыха и парковки. Второй участок под КРТ также выделен в Северодвинске. Это территория в границах улиц Торцева, Полярной, Советской и проспекта Ленина, общей площадью 39,5 тысячи «квадратов». Сейчас там расположены здание кафе и многоквартирные дома, в том числе входящие в программу переселения граждан из аварийного жилфонда, признанного таковым до 1 января 2017 года.
Однако не всё складывается успешно. Так, дебютный аукцион на комплексное развитие территорий в Архангельске, прошедший в конце сентября, победителя не выявил: на торги не поступило ни одной заявки. Речь шла о территории в границах улицы Попова, проспекта Обводный канал, улицы Логинова и улицы Суфтина. В общей сложности планировалось расселить 15 двухэтажек: восемь домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также ещё семь деревянных домов старой постройки. Предполагалось, что реализация проекта позволит возвести более 47-ми тысяч квадратных метров нового жилья. Кроме того, на этой территории «бронируется» место под строительство детского сада.
Выяснилось, что интерес строительного сообщества не вполне совпадает с позицией региональных властей. Если бизнес руководствуется критериями окупаемости работ, то администрация пытается как можно быстрее решить проблему аварийного расширения. При этом большое количество обременений приводит к отказам от участия в аукционах.
Заместитель председателя Правительства Архангельской области Дмитрий Рожин в ходе конференции по развитию КРТ выразил надежду, что по проблемным объектам удастся заручиться поддержкой федерального центра: «Коллеги из Минстроя нас слышат, и мы надеемся, что в следующем году вопрос о субсидировании застройщиков, готовых расселять большое количество аварийных домов, будет решён».
Отдельным препятствием может стать наличие на участках для КРТ объектов культурного наследия – этот вопрос актуален для Архангельска. Свои сложности есть и в Северодвинске, где больше ограничений связано с разрешённой этажностью новой застройки. Дополнительные обязательства могут сделать предложение экономически невыгодным для потенциального инвестора.
По результатам различных совещаний, встреч с отраслевыми объединениями, строительным сообществом в федеральных округах Национальное объединение строителей выдвигает ряд предложений по совершенствованию механизма КРТ.
В частности, предлагается законодательно закрепить перенос средств, предназначенных для капитального ремонта зданий, попавших на участок КРТ, на реализацию проекта комплексного развития территории; более активно вовлекать в программу участки, занятые объектами индивидуального жилищного строительства. Целесообразным было бы использовать законодательство о поощрении капиталовложений для защиты инвестиционных соглашений в рамках КРТ. Кроме того, по мнению застройщиков, обязательное условие о наличии на территории хотя бы одного аварийного многоквартирного дома выглядит чрезмерным.
Исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей» Андрей Бессерт в свою очередь напоминает, что эксперты саморегулируемой организации на протяжении многих лет говорили о необходимости перехода от точечной застройки к квартальной. Сегодня комплексное развитие территорий является эффективным механизмом вовлечения в оборот интересных для застройщиков крупных участков в центрах городов.
При этом территории, выделяемые под КРТ, по мнению саморегуляторов, должны быть потенциально рентабельными для бизнеса. Расселение аварийного жилья – общая задача для властей и строителей, но зачастую его переизбыток на участке становится причиной срыва торгов, такие прецеденты есть не только в Поморье. Необходимо соблюдать баланс, выдвигая и другие требования к застройщику. На всех крупных мероприятиях, проходивших в Архангельске в 2022 году по инициативе Национальных объединений и СРО проблема также обсуждалась. А сформированные предложения были переданы в Минстрой России.
В свою очередь, главное строительное ведомство уже подготовило пакет изменений, касающихся применения механизма КРТ. В частности, проработан вопрос авансирования затрат, которые несёт застройщик на расселение аварийных домов, – возможно, как раз этого и не хватило при подготовке первого аукциона в Архангельске.
