Научно-консультативная комиссия НОСТРОЙ представила Аналитическую записку по вопросу завершения строительства объектов незавершённого строительства в соответствии с требованиями, действовавшими на дату выдачи разрешения на строительство таких объектов. Подробности читайте в материале нашего добровольного эксперта из Великого Новгорода.
***
Как указывает НКК, в настоящее время существует объективная проблема, связанная с невозможностью завершения строительства объектов незавершённого строительства, а равно с невозможностью их ввода в эксплуатацию.
В рамках частичного законодательного решения указанной проблемы Федеральным законом от 29 декабря 2020 года № 468-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены ряд законодательных норм, которые должны упростить продление работы на объектах, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2020 и по которым не выданы разрешения на ввод их в эксплуатацию.
Однако, по оценкам экспертов Научно-консультативной комиссии, эти изменения не разрешают проблем, вызванных внесением новым подрядчиком изменений в проектную документацию объекта незавершённого строительства. В то время как такие изменения зачастую являются необходимым условием для завершения строительства, поскольку с момента фактического окончания работ по такому объекту и до их возобновления могли наступить обстоятельства, препятствующие возможности выполнения таких работ в пределах первоначально утверждённой проектной документации. Например, это частичное разрушение элементов объекта капитального строительства, внесение изменений в градостроительный регламент правил землепользования и застройки, изменение границ смежных территорий, а равно установление в отношении соответствующих земельных участков особого режима, в том числе зоны с особыми условиями использования территории, и так далее.
Таким образом, исходя из буквального прочтения нормы части 10 статьи 4 Федерального закона № 191-ФЗ, выполнение комплекса мероприятий по завершению строительства объекта незавершённого строительства, в том числе продление действия истёкшего разрешения на строительство и дальнейшее получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с соблюдением обязательных требований и ограничений, действовавших на дату выдачи разрешения на строительство, возможно только при условии сохранения первичной проектной документации в неизменном виде.
Эксперты подробно разбирают четыре кейса, которые особенно часто встречаются в работе подрядных организаций и застройщиков:
1. Возобновление строительства объекта НЗС в случаях, когда не требуется изменение проектных решений объекта (необходимо исключительно продление срока действия разрешения на строительство).
2. Возобновление строительства объекта НЗС в случаях, когда требуется изменение проектных решений объекта.
3. Продление срока действия разрешения на строительство, срок действия которого истёк к моменту обращения застройщика в уполномоченный орган с заявлением о внесении изменений в разрешение.
4. Проблемные вопросы определения срока действия ГПЗУ, утверждённого до 1 июля 2017 года.
При проведении исследования эксперты НКК проанализировали Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 29 декабря 2020 года № 468-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации...» и Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утверждённое постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Кроме того, были учтены материалы судебной практики.
Аналитическая справка по вопросу завершения строительства объектов незавершённого строительства в соответствии с требованиями, действовавшими на дату выдачи разрешения на строительство таких объектов
