В конце декабря уходящего года вступил в действие ещё один нормативно-правовой акт, имеющий непосредственное отношение к области строительства и строительного саморегулирования. Это – Федеральный закон № 476-ФЗ от 30 декабря 2021 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этим документом были внесены изменения в действующее законодательство, направленные на создание в стране механизма привлечения средств дольщиков в строительство индивидуальных домов. Подробности читайте в материале нашего добровольного эксперта из Перми.
***
В последние пару лет Национальное объединение строителей и Национальное объединение изыскателей и проектировщиков неоднократно обращали внимание на необходимость развития такого направления строительства, как ИЖС. Большое внимание «малоэтажке» уделено и в Стратегии развития строительной отрасли до 2035 года. И вот предложения, сгенерированные, в том числе, и с подачи саморегуляторов, начали оформляться в виде нормативных актов.
Одним из важнейших законов в этом направлении стал 476-ФЗ, который призван решить непростую задачу привлечения финансовых средств инвесторов в строительство частных жилых домов. А значит – дать зелёный свет для одноэтажной России будущего.
Подробно о новом Федеральном законе можно прочесть на сайте наших коллег. Мы же отметим основные положения, которые стоит иметь в виду строительным саморегуляторам.
1. Распространение действия 214-ФЗ на строительство объектов ИЖС.
Действие 214-ФЗ распространено на строительство индивидуальных жилых домов (объектов ИЖС) в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве (часть 2.1-1 214-ФЗ).
2. Понятия «объект долевого строительства», «проект строительства», «малоэтажный жилой комплекс».
2.1. Объект долевого строительства.
Расширен перечень объектов долевого строительства. В рамках нового регулирования к объектам долевого строительства относится, в том числе индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса (пункт 2 статьи 2 214-ФЗ).
2.2. Проект строительства.
Проект строительства теперь включает в себя также проект строительства малоэтажного жилого комплекса в пределах одного разрешения на строительство, в дополнение к проекту строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (пункт 2.1 статьи 2 214-ФЗ).
2.3. Малоэтажный жилой комплекс.
Новое понятие «малоэтажный жилой комплекс» определено как совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории (пункт 6 статьи 2 214-ФЗ).
3. Право на привлечение средств дольщиков в строительство объектов ИЖС.
Определена совокупность условий, при наличии которых возникает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства в целях строительства объектов ИЖС (часть 1.3 статьи 3 214-ФЗ):
1) утверждение проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ);
2) получение разрешения на строительство в отношении проекта строительства или его этапа;
3) регистрация права собственности или аренды земельного участка;
4) раскрытие информации.
3.1. Обязательность ППТ и ПМТ.
Согласно часть 4 статьи 41 ГрК подготовка ППТ является обязательной, если планируется строительство объектов ИЖС в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Из пунктов 6 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ вытекает обязательность утверждения ПМТ в случае привлечения средств дольщиков.
3.2. Разрешение на строительство
Из норм пункта 1.1. части 17 ГрК вытекает обязанность застройщика при строительстве объектов ИЖС с привлечением средств дольщиков получать разрешение на строительство. При этом не установлено особенностей по сравнению с общим порядком получения разрешения на строительства. Для иных случаев строительства объектов ИЖС сохранен уведомительный порядок, имеющий существенные отличия от общего порядка получения разрешения на строительство.
Остаётся добавить, что Федеральный закон № 476-ФЗ от 30 декабря 2021 вступит в законную силу с 1 марта 2022 года. Таким образом, процесс массовой малоэтажной застройки, о начале которого много говорили СРО и Национальные объединения, из стадии планирования перешёл в стадию конкретных шагов и реализации. На эти процессы стоит обратить самоё пристальное внимание и специалистам саморегулируемых организаций. Поскольку с высокой степенью вероятности, при масштабном строительстве встанет вопрос о том, чтоб ввести членство СРО и для «малоэтажки». Это вполне логичный шаг не только с точки зрения крупных финансовых институтов и частных инвесторов, желающих получить гарантии для своих вложений, но и для государства, которое заинтересовано в обеспечении цивилизованного и контролируемого рынка в данном сегменте.
