Ассоциация Саморегулируемая организация «Содружество строителей Республики Татарстан» (АСРО «Содружество строителей РТ», СРО-С-014-23062009) разместила на своём сайте письмо Министерства финансов РФ, в котором ведомство отклонило предложение о корректировке налогового законодательства для застройщиков, работающих по схеме эскроу-счетов, и признало действующие нормы достаточными. С подробностями – наш добровольный эксперт из Казани.
***
Несколько дней назад на сайте АСРО «Содружество строителей РТ» появился текст письма Минфина России № 03-03-05/58187 от 7 июля 2026 года. Документ адресован широкому кругу участников строительного рынка и касается порядка налогообложения застройщиков, привлекающих средства дольщиков через счета эскроу по Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Саморегулируемая организация разместила этот документ не случайно. Ведь вопрос о том, не возникает ли у застройщика двойного налогообложения при работе с эскроу-счетами, на протяжении последних лет вызывает серьёзную обеспокоенность строительных компаний, входящих в Ассоциацию. Публикация позволяет каждому члену СРО ознакомиться с официальной позицией финансового ведомства и самостоятельно оценить её применительно к собственной практике.
Письмо Минфина стало ответом на конкретное поручение. 8 апреля 2026 года в Москве прошло совместное заседание комиссии Государственного Совета РФ по направлению «Инфраструктура для жизни» и коллегии Минстроя России. На этой встрече подводили итоги одноимённого национального проекта за 2025 год и обсуждали стратегические задачи отрасли до 2030 года – от кадрового дефицита до повышения доступности жилья. Итоговый протокол заседания утвердили 2 июля 2026 года под номером ПР-141.
Пунктом 5 этого протокола Правительству РФ совместно с Госдумой, Минфином и ФНС России было рекомендовано проработать предложение о внесении изменений в налоговое законодательство. Задача формулировалась так: устранить возможные противоречия, а по сути – риск двойного налогообложения, которые могут возникать у застройщиков с учётом специфики долевого строительства через механизм счетов эскроу. Также предлагалось закрепить конкретные правила определения финансового результата и себестоимости строительства. Именно на это поручение Минфин и отреагировал своим письмом, опубликованным АСРО «Содружество строителей РТ».
Чтобы понять суть опасений, которые легли в основу поручения, достаточно вспомнить механику эскроу-схемы. До реформы 214-ФЗ застройщик получал деньги дольщиков напрямую и мог распоряжаться ими как целевым финансированием. Сейчас же средства участников долевого строительства «замораживаются» на счетах эскроу и поступают застройщику только после сдачи возведённого МКД. Строительство же ведётся за счёт проектного финансирования.
Опасение строительного сообщества сводилось к следующему: средства на эскроу-счетах приравнены к целевому финансированию и по общему правилу не включаются в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Расходы, понесённые за счёт этих целевых средств, также не учитываются при расчёте налога. Однако если застройщик не ведёт раздельный учёт целевых и прочих средств, либо на стадии определения итогового финансового результата возникает пересечение норм 214-ФЗ и Налогового кодекса РФ – одна и та же сумма теоретически может попасть под налогообложение дважды. Именно этот риск и предлагалось устранить через поправки в законодательство.
Минфин, однако, расценил предложение о поправках как избыточное. Логика ведомства, изложенная в письме, которое опубликовала Ассоциация, выстроена на анализе действующих норм Налогового кодекса РФ. Ведомство напомнило: подпункт 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ прямо приравнивает средства дольщиков, размещённые на счетах эскроу, к целевому финансированию. Эти средства не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль – проще говоря, не облагаются налогом на входе. Одновременно пункт 17 статьи 270 НК РФ исключает из состава расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, затраты, произведённые за счёт целевых средств.
Таким образом, по мнению Минфина, действующий порядок уже обеспечивает «нейтральный» режим налогообложения целевого финансирования: деньги дольщиков не учитываются ни в составе доходов, ни в составе расходов. Ведомство при этом обратило внимание на ключевое условие – застройщик обязан вести раздельный учёт доходов и расходов, полученных и произведённых за счёт целевого финансирования. Если такого учёта нет, целевые средства подлежат налогообложению с даты их получения.
Отдельно письмо разъясняет порядок определения финансового результата. Налог на прибыль возникает только в одном случае: когда после завершения строительства у застройщика остались средства дольщиков, которые не израсходованы по целевому назначению и не возвращены участникам долевого строительства. Именно эта остаточная сумма признаётся финансовым результатом и включается в налоговую базу. Все прочие доходы и расходы застройщика, не связанные с целевым финансированием, учитываются по общим правилам – как у любой другой организации.
Минфин также подчеркнул методологический момент, который размещённый на сайте Ассоциации документ доносит до строительных компаний: налог на прибыль организаций никак не влияет на себестоимость продукции. Это два разных элемента расчётов, которые не пересекаются. Из совокупности приведённых аргументов ведомство сделало итоговый вывод: действующее законодательство о налогах и сборах уже исключает двойное налогообложение застройщика, а потому внесение изменений в Налоговый кодекс РФ избыточно.
Поволжская СРО ознакомила своих членов с разъяснениями Минфина России об отсутствии двойного налогообложения застройщиков
Ассоциация Саморегулируемая организация «Содружество строителей Республики Татарстан» (АСРО «Содружество строителей РТ», СРО-С-014-23062009) разместила на своём сайте письмо Министерства финансов РФ, в котором ведомство отклонило предложение о корректировке налогового законодательства для застройщиков, работающих по схеме эскроу-счетов, и признало действующие нормы достаточными. С подробностями – наш добровольный эксперт из Казани.
***
Несколько дней назад на сайте АСРО «Содружество строителей РТ» появился текст письма Минфина России № 03-03-05/58187 от 7 июля 2026 года. Документ адресован широкому кругу участников строительного рынка и касается порядка налогообложения застройщиков, привлекающих средства дольщиков через счета эскроу по Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Саморегулируемая организация разместила этот документ не случайно. Ведь вопрос о том, не возникает ли у застройщика двойного налогообложения при работе с эскроу-счетами, на протяжении последних лет вызывает серьёзную обеспокоенность строительных компаний, входящих в Ассоциацию. Публикация позволяет каждому члену СРО ознакомиться с официальной позицией финансового ведомства и самостоятельно оценить её применительно к собственной практике.
Письмо Минфина стало ответом на конкретное поручение. 8 апреля 2026 года в Москве прошло совместное заседание комиссии Государственного Совета РФ по направлению «Инфраструктура для жизни» и коллегии Минстроя России. На этой встрече подводили итоги одноимённого национального проекта за 2025 год и обсуждали стратегические задачи отрасли до 2030 года – от кадрового дефицита до повышения доступности жилья. Итоговый протокол заседания утвердили 2 июля 2026 года под номером ПР-141.
Пунктом 5 этого протокола Правительству РФ совместно с Госдумой, Минфином и ФНС России было рекомендовано проработать предложение о внесении изменений в налоговое законодательство. Задача формулировалась так: устранить возможные противоречия, а по сути – риск двойного налогообложения, которые могут возникать у застройщиков с учётом специфики долевого строительства через механизм счетов эскроу. Также предлагалось закрепить конкретные правила определения финансового результата и себестоимости строительства. Именно на это поручение Минфин и отреагировал своим письмом, опубликованным АСРО «Содружество строителей РТ».
Чтобы понять суть опасений, которые легли в основу поручения, достаточно вспомнить механику эскроу-схемы. До реформы 214-ФЗ застройщик получал деньги дольщиков напрямую и мог распоряжаться ими как целевым финансированием. Сейчас же средства участников долевого строительства «замораживаются» на счетах эскроу и поступают застройщику только после сдачи возведённого МКД. Строительство же ведётся за счёт проектного финансирования.
Опасение строительного сообщества сводилось к следующему: средства на эскроу-счетах приравнены к целевому финансированию и по общему правилу не включаются в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Расходы, понесённые за счёт этих целевых средств, также не учитываются при расчёте налога. Однако если застройщик не ведёт раздельный учёт целевых и прочих средств, либо на стадии определения итогового финансового результата возникает пересечение норм 214-ФЗ и Налогового кодекса РФ – одна и та же сумма теоретически может попасть под налогообложение дважды. Именно этот риск и предлагалось устранить через поправки в законодательство.
Минфин, однако, расценил предложение о поправках как избыточное. Логика ведомства, изложенная в письме, которое опубликовала Ассоциация, выстроена на анализе действующих норм Налогового кодекса РФ. Ведомство напомнило: подпункт 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ прямо приравнивает средства дольщиков, размещённые на счетах эскроу, к целевому финансированию. Эти средства не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль – проще говоря, не облагаются налогом на входе. Одновременно пункт 17 статьи 270 НК РФ исключает из состава расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, затраты, произведённые за счёт целевых средств.
Таким образом, по мнению Минфина, действующий порядок уже обеспечивает «нейтральный» режим налогообложения целевого финансирования: деньги дольщиков не учитываются ни в составе доходов, ни в составе расходов. Ведомство при этом обратило внимание на ключевое условие – застройщик обязан вести раздельный учёт доходов и расходов, полученных и произведённых за счёт целевого финансирования. Если такого учёта нет, целевые средства подлежат налогообложению с даты их получения.
Отдельно письмо разъясняет порядок определения финансового результата. Налог на прибыль возникает только в одном случае: когда после завершения строительства у застройщика остались средства дольщиков, которые не израсходованы по целевому назначению и не возвращены участникам долевого строительства. Именно эта остаточная сумма признаётся финансовым результатом и включается в налоговую базу. Все прочие доходы и расходы застройщика, не связанные с целевым финансированием, учитываются по общим правилам – как у любой другой организации.
Минфин также подчеркнул методологический момент, который размещённый на сайте Ассоциации документ доносит до строительных компаний: налог на прибыль организаций никак не влияет на себестоимость продукции. Это два разных элемента расчётов, которые не пересекаются. Из совокупности приведённых аргументов ведомство сделало итоговый вывод: действующее законодательство о налогах и сборах уже исключает двойное налогообложение застройщика, а потому внесение изменений в Налоговый кодекс РФ избыточно.
***
Несколько дней назад на сайте АСРО «Содружество строителей РТ» появился текст письма Минфина России № 03-03-05/58187 от 7 июля 2026 года. Документ адресован широкому кругу участников строительного рынка и касается порядка налогообложения застройщиков, привлекающих средства дольщиков через счета эскроу по Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Саморегулируемая организация разместила этот документ не случайно. Ведь вопрос о том, не возникает ли у застройщика двойного налогообложения при работе с эскроу-счетами, на протяжении последних лет вызывает серьёзную обеспокоенность строительных компаний, входящих в Ассоциацию. Публикация позволяет каждому члену СРО ознакомиться с официальной позицией финансового ведомства и самостоятельно оценить её применительно к собственной практике.
Письмо Минфина стало ответом на конкретное поручение. 8 апреля 2026 года в Москве прошло совместное заседание комиссии Государственного Совета РФ по направлению «Инфраструктура для жизни» и коллегии Минстроя России. На этой встрече подводили итоги одноимённого национального проекта за 2025 год и обсуждали стратегические задачи отрасли до 2030 года – от кадрового дефицита до повышения доступности жилья. Итоговый протокол заседания утвердили 2 июля 2026 года под номером ПР-141.
Пунктом 5 этого протокола Правительству РФ совместно с Госдумой, Минфином и ФНС России было рекомендовано проработать предложение о внесении изменений в налоговое законодательство. Задача формулировалась так: устранить возможные противоречия, а по сути – риск двойного налогообложения, которые могут возникать у застройщиков с учётом специфики долевого строительства через механизм счетов эскроу. Также предлагалось закрепить конкретные правила определения финансового результата и себестоимости строительства. Именно на это поручение Минфин и отреагировал своим письмом, опубликованным АСРО «Содружество строителей РТ».
Чтобы понять суть опасений, которые легли в основу поручения, достаточно вспомнить механику эскроу-схемы. До реформы 214-ФЗ застройщик получал деньги дольщиков напрямую и мог распоряжаться ими как целевым финансированием. Сейчас же средства участников долевого строительства «замораживаются» на счетах эскроу и поступают застройщику только после сдачи возведённого МКД. Строительство же ведётся за счёт проектного финансирования.
Опасение строительного сообщества сводилось к следующему: средства на эскроу-счетах приравнены к целевому финансированию и по общему правилу не включаются в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Расходы, понесённые за счёт этих целевых средств, также не учитываются при расчёте налога. Однако если застройщик не ведёт раздельный учёт целевых и прочих средств, либо на стадии определения итогового финансового результата возникает пересечение норм 214-ФЗ и Налогового кодекса РФ – одна и та же сумма теоретически может попасть под налогообложение дважды. Именно этот риск и предлагалось устранить через поправки в законодательство.
Минфин, однако, расценил предложение о поправках как избыточное. Логика ведомства, изложенная в письме, которое опубликовала Ассоциация, выстроена на анализе действующих норм Налогового кодекса РФ. Ведомство напомнило: подпункт 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ прямо приравнивает средства дольщиков, размещённые на счетах эскроу, к целевому финансированию. Эти средства не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль – проще говоря, не облагаются налогом на входе. Одновременно пункт 17 статьи 270 НК РФ исключает из состава расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, затраты, произведённые за счёт целевых средств.
Таким образом, по мнению Минфина, действующий порядок уже обеспечивает «нейтральный» режим налогообложения целевого финансирования: деньги дольщиков не учитываются ни в составе доходов, ни в составе расходов. Ведомство при этом обратило внимание на ключевое условие – застройщик обязан вести раздельный учёт доходов и расходов, полученных и произведённых за счёт целевого финансирования. Если такого учёта нет, целевые средства подлежат налогообложению с даты их получения.
Отдельно письмо разъясняет порядок определения финансового результата. Налог на прибыль возникает только в одном случае: когда после завершения строительства у застройщика остались средства дольщиков, которые не израсходованы по целевому назначению и не возвращены участникам долевого строительства. Именно эта остаточная сумма признаётся финансовым результатом и включается в налоговую базу. Все прочие доходы и расходы застройщика, не связанные с целевым финансированием, учитываются по общим правилам – как у любой другой организации.
Минфин также подчеркнул методологический момент, который размещённый на сайте Ассоциации документ доносит до строительных компаний: налог на прибыль организаций никак не влияет на себестоимость продукции. Это два разных элемента расчётов, которые не пересекаются. Из совокупности приведённых аргументов ведомство сделало итоговый вывод: действующее законодательство о налогах и сборах уже исключает двойное налогообложение застройщика, а потому внесение изменений в Налоговый кодекс РФ избыточно.