Буквально на днях состоялся отбор учредителей единого общества взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС). Задекларированная цель ОВС - обеспечение защиты прав граждан, покупающих жилье на первичном рынке. Согласно ФЗ-294, с января следующего года вводится механизм обязательного страхования, в том числе - по желанию застройщика - через ОВС. Нельзя сказать, что петербургские застройщики проявили серьезный интерес к этим инициативам, собственно, как и к созданию нового профобъединения застройщиков, заявившего о себе неделю назад. Заявки на участие - единичны. Естественно отпугнули не квалификационные требования, а невнятность подходов авторов федеральных инициатив. Частные страховые компании массово не готовы к страхованию застройщиков из-за высоких рисков. Правил страхования нет. Действие закона об обязательном страховании будет распространяться на компании, работающие в рамках 214-ФЗ. Таких строек у нас сегодня ведется, по оценкам официальных источников, не более 50% от общего объема жилого строительства. То есть остальные так и останутся в тени. По оценкам авторов законопроекта, цена вопроса - 3-4% от каждого договора долевого участия. Понятно, что эти цифры не столь существенны, и они не будут серьезно влиять на себестоимость. Но если подход будет дифференцированным - к каждому застройщику свой, то в каких параметрах будет варьироваться страховой волюнтаризм? В итоге общее увеличение себестоимости строительства жилья может достичь более 10%, и, естественно, вся эта нагрузка ляжет на плечи дольщиков. Что касается банковских гарантий, предусмотренных ФЗ-294, то достаточно высокие требования, предъявляемые к банкам, отсекут региональных интересантов. Крупные банки могут выступить в качестве гарантов лишь при условии собственного участия в строительном процессе, однако механизм участия банковского сообщества в долевом строительстве, при всей своей очевидности, до сих пор законодательно не проработан, хотя такой посыл был дан в поручениях Президента.
Новации есть, но они, как правило, оказываются довольно специфичными, широко не освещаются и остаются без внимания профессиональной общественности. Например, чуть более месяца назад вышло постановление Правительства РФ, согласно которому федеральным органом исполнительной власти, ответственным за осуществление политики по вопросам госрегулирования в области долевого строительства, был назначен Минрегион России.
При этом на Минрегион возлагаются и полномочия, изъятые у Минфина и ФСФР - по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области долевого строительства, а также осуществлению ведомственной координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам совершенствования законодательства Российской Федерации в этой сфере.
Как заявлено в тексте документа, «реализация постановления позволит повысить эффективность государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, скоординировать деятельность федеральных органов исполнительной власти по совершенствованию законодательства в данной сфере». Ситуация достаточно закономерна. Однако функции «главного методиста» долевого строительства уже не однократно переходили от финансового сектора в строительный и обратно. Сейчас ведомства финансового и экономического профиля опять отстраняются от участия в регулировании рынка жилищного строительства, что вряд ли пойдет на пользу с точки зрения разработки новых механизмов и контролю за инвестиционной составляющей строительного процесса.
Это особенно настораживает, если учесть, что само понятие «застройщик» так и не получило своего законодательного разрешения. Так, 214-ФЗ трактует его именно в терминах, более применимых к финансовым институтам, – через юридическое лицо, привлекающее денежные средства и владеющее на тех или иных правах земельным участком. И все последние новации подтверждают законодательный тренд – отрыв понятия «застройщик» от понятия «строитель». Это отражает общую тенденцию. Главный порок сложившейся системы – то, что сегодня строительная компания с минимальным уставным капиталом имеет право привлечь многомиллионные средства дольщиков, ничем не гарантируя выполнения своих обязательств. Вопросы финансовой устойчивости застройщиков так и не вышли из ряда формальных.
Почему строители в принципе занимаются привлечением средств, если на цивилизованных рынках это является задачей финансовых структур? Строительные компании не должны аккумулировать деньги физических лиц, это дело банков, которые могли бы стать участниками венчурных организаций, создаваемых под каждый строительный проект. Заказчиками строительства могут выступать как государственные структуры, так и частный инвестор или ГЧП. Для внедрения венчурного проектного финансирования не требуется изменения федерального законодательства – вполне достаточно действующих норм.
Еще один болезненный вопрос - строительство по схеме жилищно-строительных кооперативов.
В вопросах ЖСК сейчас нет законченной правовой проработки. Тех законодательных изменений, которые уже были сделаны, явно недостаточно, они только запутывают ситуацию. К примеру, до внесения изменений в статью 110 ЖК РФ (поправки были внесены в конце 2011 г.), предусматривалось, что члены ЖСК своими средствами имеют право участвовать в строительстве и последующем содержании многоквартирного дома. Обычная практика - ЖСК привлекает денежные средства граждан и заключает с застройщиком инвестиционный договор, по которому получает уже готовое жилье.
В результате поправок кооперативы обязали выступать в качестве застройщика, то есть - решать земельные вопросы и самостоятельно получать разрешение на строительство. При этом в соответствии с ЖК РФ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникновением у них прав собственности на жилые помещения в строящихся многоквартирных домах, и так было разрешено для ЖСК. Теперь совершенно непонятно - могут ли они делать это, еще не являясь застройщиком, или только после получения нового статуса - это ограничение вносит ФЗ-214. А как получить статус застройщика, если нет земельного участка? С другой стороны - как привлечь средства на этот участок, если ты еще не являешься застройщиком? Являясь застройщиком ЖСК должны страховать свои паевые договора? ФЗ-214 и ЖК РФ дают взаимоисключающие трактовки.
Такое подобие замкнутого круга. Регулируется деятельность ЖСК рамочно ЖК РФ, и казалось бы ФЗ-214, а на практике - уставом кооператива. Даже вновь образуемые кооперативы стараются работать по старым клише, выступая только как инвесторы, игнорируя обновленное законодательство. То есть сроки строительства и дополнительные поборы вне долевых паев - все это остается на совести правления ЖСК. При этом на практике госконтроля за ЖСК как за застройщиком сегодня фактически нет. Деятельность ЖСК по привлечению денежных средств граждан для строительства жилья не попадает под надзорную функцию контролирующего органа в области долевого строительства, также как на пайщиков не распространяются гарантии прав участников долевого строительства, предусмотренные 214-ФЗ.
Интересное предложение сделала Ленинградская область - приравнять ЖСК и ЖК к ЖНК, чтобы все кооперативы регулировались единым федеральным законодательством. Сегодня в реестре ЖНК по всей России - чуть больше сотни, сколько ЖСК - никто не знает, однако все прекрасно осознают, что за последними стоят инициативные группы инвесторов, а не как не индивидуальные пайщики, на которых и был рассчитано кооперативное движение.
Павел Созинов
(из публикации газеты «Строительный еженедельник. Ленинградская область»)