Распечатано с портала ЗаНоСтрой.РФ (zanostroy.ru)

Распечатано с портала ЗаНоСтрой.РФ (zanostroy.ru)

Опубликовано: 19 апреля 2019 в 18:57
1    401

: Что тормозит развитие жилищного строительства в регионах России

Антон Мороз
При проведении Окружных конференций строительных СРО профсообщество особое внимание уделяет рассмотрению проблем развития жилищного строительства в новых законодательных реалиях. С данными проблемами сталкиваются застройщики при переходе на новую систему проектного финансирования и на эскроу-счета в различных субъектах Российской Федерации.
Основной проблемой является доступность системных взаимоотношений с банковским сектором. Если банковские структуры в крупных агломерациях, как Москва, Санкт-Петербург и других городах-миллионниках ещё предпринимают активные действия для выстраивания системного взаимодействия с застройщиками, то за их пределами эта активность сводится к нулю.

При этом банки, несмотря на то, что сам переход на эскроу-счета подразумевает наличие денежных средств дольщиков внутри банковской системы, оценивают строительную отрасль, как довольно рискованную для себя. Зачастую условия, которые предъявляются к застройщикам, желающим перейти на проектное финансирование, неподъёмны для ведения бизнеса и полностью «убивают» маржинальность, ограничивая тем самым доступ застройщиков на рынок услуг. Причём, это проблема не только работающих со строительным комплексом банков, которые не имеют профессионального строительного менеджмента для оценки рисков финансирования строительства, но и самих строительных компаний. Зачастую они не имеют профессионально подготовленных экономистов и финансовых директоров, способных выстроить системные отношения с банковским сектором. Поэтому здесь банки должны пойти навстречу. Самим строительным компаниям необходимо озадачиться тем, чтобы в их составе появились финансовые управления, готовые для работы с данным вопросом.

Другой важный момент – это вопросы территориального планирования. Уровень документов территориального планирования в субъектах Федерации достаточно низкий. Нередко эти документы подготовлены по заказу муниципалитетов за минимальные денежные средства на основе конкурсных процедур, выигранных компаниями, которые не разбираются в их составе. У этих ДТП полностью отсутствует система развития и технико-экономическое обоснование, поэтому и их крайне сложно и бесполезно реализовывать.

Надеюсь, что в ближайшее время местные власти уделят серьёзное внимание пересмотру этих документов с точки зрения деурбанизации и развития жилищного строительства. Не только, если, к примеру, говорить о Ленинградской области, вдоль кольцевой автомобильной дороги и прилегающих к Санкт-Петербургу районов, но и по всему региону.

Планы развития должны быть синхронизированы с государственными монополиями по предоставлению энергоресурсов, с программами развития дорожного комплекса, производственных кластеров и жилищного строительства. Для того, чтобы такая застройка была возможна, необходимо определить центры промышленного развития региона. В этом у той же Ленинградской области достаточно большой потенциал. При грамотной постановке технического задания и новой, правильно разработанной системы территориального планирования при участии профессионального сообщества, мы сможем перенаправить вектор развития внутри территорий и равномерно развивать всю область. Тем самым исполним послание Президента России в части деурбанизации, привлекая и кадровый ресурс, и крупных инвесторов, и застройщиков.

В рамках реализации нацпроектов государству необходимо уделить внимание созданию экономически обоснованных территориальных зон, направить региональные и федеральные денежные средства на развитие инфраструктуры в этих зонах.
Создание полностью подготовленных и обеспеченных необходимой инфраструктурой земельных участков, их привлечение в жилищное строительство принесёт огромную выгоду как отдельному субъекту, так и стране в целом. Поскольку инвесторы и застройщики с удовольствием придут на такие территории и будут развивать производственные и жилищные кластеры. Особенно, если они будут привязаны к возможностям регионов. Жилищное строительство будет развиваться совместно с промышленностью и сельским хозяйством. Это позволит при небольшом снижении темпов строительства обеспечить весь регион территорией с необходимым количеством подготовленной и развитой инфраструктурой в рамках дальнейшего исполнения указов Президента России. И сделать это возможно только после пересмотра профессионалами всех документов территориального планирования.
Необходимо использовать региональные или межрегиональные банки, которые нужно заинтересовать и вовлечь в процесс финансирования строительства.

Дополнительно нужно пересмотреть меры поддержки компаний, которые осуществляют жилищное строительство в малых и средних объёмах, поскольку крупным застройщикам не интересно осваивать территории даже при наличии развитой инфраструктуры, которую мы планируем получить в малых городах и сельских поселениях. Там должны работать застройщики малого и среднего бизнеса, для которых необходимо создавать отдельную систему работы со строительным финансированием для выполнения задач жилищного строительства.

Крупные компании не готовы строить 30-квартирные дома, в которых нуждаются удалённые, небольшие города внутри даже такого «донорского» и экономически развитого субъекта, как Ленинградская область. Необходимо создать и сохранить малые и средние предприятия, которые будут решать эту задачу совместно с развитием комплексной застройки крупных территорий.

Другой важный вопрос – обеспечение социальной инфраструктурой объектов комплексного развития территорий. Необходимо принять принципиальные решения относительно того, каким образом будет финансироваться строительство таких объектов, как школы и детские сады. Часть из них должна финансироваться государством в рамках государственных программ, часть – субъектами, часть может и должна финансироваться самими застройщиками. Только при условии, что государство установит чёткие правила выкупа этих объектов или работы по ним в рамках государственно-частного партнёрства, когда объекты покупаются в определённые сроки и за понятные цены. При этом цена включает в себя не только себестоимость строительства, но минимальную маржинальность.

Ещё один вопрос, который необходимо решать в этой ситуации: с момента, когда объект построен за счёт застройщика и до момента передачи государству и получения денежных средств, он эксплуатируется, зачастую, самим застройщиком. Расходы по эксплуатации также ложатся на него, и здесь было бы правильным, если в этой ситуации такое финансирование взяли на себя государство или регион. Тогда застройщику будет легче принять решение о вложении собственных средств в развитие таких проектов.

Нужно рассмотреть возможность банковского финансирования строительства таких объектов в рамках комплексного освоения территорий по льготным условиям. Необходимо ускорить принятие постановления Правительства РФ, согласно которому застройщики, выполняющие комплексное освоение территорий, с готовностью более 15%, смогут продолжить и закончить эти проекты без использования эскроу-счетов. Причём одного постановления будет мало. Здесь необходим ряд документов, которые будут подготовлены и утверждены государственными структурами, участвующими в данном процессе. И это необходимо сделать в кратчайшие сроки.
Отдельное внимание надо уделить обоснованию системы застройки в рамках создания карты территориального развития. Система индустриального домостроения эффективна при городских районах. Но на территории той же Ленинградской области достаточно большое количество сельских поселений и малых городов, где индустриальное строительство неэффективно. Там нужно применять инновационное деревянное домостроение, индивидуальное жилищное и малоэтажное строительство.

Должны существовать нормы государственной, региональной поддержки их развития, поскольку может привести к необходимому количеству квадратных метров, которые смогут приобрести жители. И здесь очень важна стоимость квадратных метров и их доступность для населения при покупке.


 


Войдите, чтобы оставить комментарий.
  • #86674 Советник Службы 21.04.19 в 13:50

    использовать региональные или межрегиональные банки, которые нужно заинтересовать и вовлечь в процесс финансирования строительства - +100500! - мне кажется использовать их средства для финансирования можно только в случае если завладеть ими путем вооруженного ограбления...

    0
А Вы согласны с тем, что саморегулирование всё больше погрязает в судебных спорах за деньги?
Последние комментарии
24.05, 19:14 Максим Юрьевич: Ждём результатов.
24.05, 14:26 Степан Иванов: Очень скудный отчет!