На минувшей неделе, 25 сентября в Санкт-Петербурге в рамках VIII Международного бизнес-форума недвижимости под председательством координатора НОПРИЗ и НОСТРОЙ в Сибирском федеральном округе, вице-президента Российского Союза строителей Максима Федорченко состоялась сессия «Строительная отрасль: текущее состояние в регионах России и перспективы КРТ». Об этом сообщили наши коллеги из пресс-службы Национального объединения изыскателей и проектировщиков.
Как отметил Максим Федорченко, механизм КРТ становится доминирующим в жилищном строительстве. На фоне падения спроса в сочетании с волатильностью на финансовом рынке, удорожанием стройматериалов и земель, механизм КРТ позволяет застройщику войти в стройку на экономически приемлемых условиях. Если при покупке участков у частных собственников приходится платить в среднем 400 миллионов рублей за гектар, то оплата права на участие в КРТ позволяет обрести участок под строительство в среднем по 36 миллионов рублей за гектар. Финансовая нагрузка на застройщика в проектах КРТ не становится меньше, но в КРТ распределение этой нагрузки – плавное, и, что важно, в КРТ застройщик оплачивает создание инфраструктуры, получая возможность комплексно развивать территории.
Строительство социальной инфраструктуры с применением ГЧП описал управляющий директор АО УК «Инфратех Концессии» Андрей Шишкин. Спикер рассказал, что благодаря механизмам, предусмотренным Федеральным законом № 224 «О государственно-частном партнёрстве» и Федеральным законом № 115 «О концессионных соглашениях» концедент, а это, как правило, органы власти субъектов Российской Федерации, имеет возможность с опережением создавать необходимую для социально-экономического развития регионов инфраструктуру. Концессионер обеспечивает проект банковским финансированием и собственными средствами, а концедент постепенно возвращает вложенные средства в виде «платы концедента», получается такая своего рода «региональная ипотека». Механизм ГЧП позволяет руководителям субъектов решать с опережением задачи по строительству масштабных социальных объектов на комфортных условиях в долгосрочной перспективе. Особенно актуально это для сферы образования, культуры, спорта, здравоохранения, в развитии транспортной инфраструктуры и ЖКХ.
Председатель комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова Леонид Бандорин остановился на изъятии земельных участков при КРТ. Главный вопрос: где грань, за которой публичная власть получает полномочия изымать недвижимость?
Понимание «публичной нужды» при реализации проектов КРТ отсутствует. Федеральный закон № 494-ФЗ точной трактовки не даёт. Суды в последнее время стали считать достаточным основанием для изъятия наличие легитимного решения о КРТ определённой площадки.
К настоящему времени региональные критерии объектов ИЖС, садовых домов и таунхаусов, при наличии которых допускается их изъятие публичной стороной, установлены в 17-ти субъектах Федерации; 10 регионов установили объекты, не подлежащие изъятию при КРТ жилой застройки. Председатель комитета НОСТРОЙ по цифровой трансформации строительной отрасли Ирина Кузьма осветила аспекты цифровизации КРТ.
Цели КРТ – обеспечение сбалансированного и устойчивого развития муниципальных образований путем повышения качества среды и улучшения архитектурного облика ОКС, создание условий для развития инфраструктуры, привлечения инвестиций – созвучны целям цифровой вертикали строительной отрасли. Механизм КРТ должен быть интегрирован в цифровую вертикаль.
Заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов показал позитивный опыт создания регионального оператора КРТ. В распоряжении новосибирского оператора – самый большой в регионе земельный банк, оператор готовит площадки под КРТ, обеспечивая подключение к сетям, отслеживая обеспеченность всеми видами инфраструктуры, мониторит и использует возможности участия в госпрограммах.
Практикой взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности при КРТ поделилась вице-президент Союза строителей Республики Татарстан Эльвира Галяутдинова, на примере нескольких кейсов показав, как может преображаться проект КРТ при правильном, с маркетинговой точки зрения, формировании конечного продукта.
С обзором практик КРТ жилой застройки в регионах РФ в 2021–2023 годах выступила вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. Она напомнила основные принципы разработанных Институтом методических рекомендаций по КРТ: минимизация рисков проектов КРТ, предотвращение конфликтов, повышение экономической эффективности и заинтересованности участников.
Подводя итог сессии, Максим Федорченко отметил важность прошедшего обсуждения для формирования эффективных региональных практик взаимодействия инвесторов и публичной власти в рамках проектов КРТ. Учитывая, что НОПРИЗ, РСС, НОСТРОЙ, Институт экономики города постоянно работают над анализом законодательства, обсужденные на сессии предложения станут базой для совершенствования правовой базы КРТ.