Главным событием для российского строительного комплекса в 2019 году, вне всякого сомнения, стали изменения в работе строительных компаний, а именно, полный переход на эскроу-счета и проектное финансирование. Необходимость такого радикального подхода обсуждалась в сообществе очень долго и большинство экспертов-строителей призывали оценить риски, связанные с отказом от механизмов долевого строительства.

Однако, как известно, у руководителей строительной отрасли на этот счёт было своё мнение и своё, уже принятое решение, которое они и реализовали. Что же, уже можно подвести первые итоги – что произошло на рынке жилья, и как отреагировали на новые механизмы работы все заинтересованные стороны. То есть, застройщики, подрядчики, банки и, конечно же, сами покупатели.

Метили в обманутых дольщиков – попали в строителей

Проблема обманутых дольщиков изначально была социально значимой, а значит, больно ударяла по престижу региональных и федеральных властей. В пору спада в экономике, начавшегося с 2014 года, строительные компании начало лихорадить, сроки поплыли, а кое-где вполне успешные строители стали банкротами, а начатые стройки превратились в долгострои.

Протест мгновенно попытались оседлать представители оппозиционных сил, присоединяясь к возмущённым гражданам с их вполне однозначными требованиями и продвигая свою политическую повестку. Объяснения про инвестиционные риски не работали. Дольщики, ещё недавно радовавшиеся своей деловой хватке и найденным выгодным предложениям на рынке, в случае возникновения малейших проблем начинали перекрывать трассы и возмущаться – государство, выручай!

Все эти случаи приходилось брать на свой контроль мэрам и губернаторам, возиться с банкротными фирмами, искать новых подрядчиков, вливать деньги из региональных бюджетов. А когда вслед за небольшими застройщиками зашатались колоссальные строительные холдинги, такие, как СУ-155, подключаться пришлось уже целым федеральным министерством.

Поэтому между доходностью и надёжностью было решено выбрать надёжность. А поскольку российские граждане в силу своего менталитета, отвечать за свой выбор оказались не готовы, его сделало государство. Не обошлось, конечно, и без подсказок со стороны банковских кругов, которым уже давно не нравилось, что в сфере жилищного строительства существуют инвестиционные механизмы, позволяющие обходиться без их участия. И что строительные компании, вместо того чтобы влезать в долги, идя на поклон к банку, собирают денежки самостоятельно.

Идея решить проблему радикально и отменить систему долевого строительства вначале прозвучала в Московской области. А затем, после недолгого обсуждения, она окончательно получила своё воплощение в виде Федерального закона Российской Федерации от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Законом было установлено, что с 1 июля 2018 года использование эскроу-счетов при привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости будет являться добровольным. Получить деньги с этого счёта застройщик может только после сдачи объекта в эксплуатацию. С 1 июля 2019 года применение застройщиками эскроу-счетов становится обязательным.

В дальнейшем, под давлением девелопинговых компаний, первоначальные нормы закона несколько смягчили. А именно – жилищные проекты, которые соответствуют критериям, установленных Правительством, будут достраиваться по старой схеме привлечения средств граждан. Строительная готовность таких проектов должна быть не менее 30%, а объём привлечённых средств по договорам участия в долевом строительстве составлять 10% и более. Отдельные критерии строительной готовности прописаны для проектов комплексного освоения территории – на уровне 15%. Для системообразующих организаций, которые строят не менее 4-х миллионов квадратных метров на территории четырёх регионов, а также для застройщиков, которые достраивают проблемные объекты с обманутыми дольщиками – в таком случае степень строительной готовности объекта может составлять 6%.

«Если контролирующий орган в регионе подтвердил соответствие проекта установленным критериям, то его можно достроить по старым правилам, с прямым привлечением средств граждан, но это будет происходить под жесточайшем контролем региональных властей», – отметил замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

Кто оплатит сверхприбыль банка? Строители и покупатели!

Итак, формально проблема обманутых дольщиков была решена. Деньги, собранные с клиентов, хранятся «в надёжном месте» и не имеют никакого отношения к строительному бизнесу. Граждане получают банковскую гарантию и в самом худшем случае, получат свои взносы назад, в размере до 10-ти миллионов.

Но не всё так идеально. Очевидно, что собранные средства, которые могли бы работать на нужды строительного комплекса, будут из него изъяты и пойдут в оборот банков. В то же время, застройщики вынуждены будут искать средства под свои проекты в единственно оставшемся источнике – у тех же банков, получая кредиты под объект. В итоге единственной выигравшей стороной оказывают банки, которые с каждого проданного квадрата получают двойной гешефт – в начале кредитуя строительную компанию, а затем уже их покупателей. Оплатить эту банковскую сверхприбыль придётся всё тем же гражданам, которые получили посредника между собой и строителем.

Назывались различные цифры ожидаемого роста цен на недвижимость – от 15% до 50%. В ходе рассмотрения этого законопроекта в Госдуме в первом чтении представитель Минстроя России признала, что что вводимые дополнительные меры увеличат стоимость строительства жилья, финансируемого дольщиками как минимум, на 20%.

Однако проблемы не ограничиваются исключительно ростом стоимости строительства и падением спроса на первичном рынке. Серьёзные и уважаемые эксперты строительного сообщества указывали и на другие объективные риски вводимой модели.
В частности, Заслуженный строитель России, член Совета НОПРИЗ Анвар Шамузафаров отмечал, что, продвигая законопроект в его настоящей форме, Минстрой фактически лоббирует интересы строительных олигархов, небольшого пула крупных строительных компаний. Именно они смогут пережить финансовый шок, вызванный переход на новый механизм финансирования, а затем спокойно поглотить до 70% малых и средних строительных организаций. После чего настанет черёд директивно устанавливать цены на рынке. Все эти процессы никак не вяжутся с необходимостью удвоить темпы строительства жилья в стране и уж тем более не помогут российским гражданам решить их жилищные проблемы.

Анвар Шамухамедович отмечал, что за счёт бюджетных средств финансируется только от 17% до 22% всех строек страны. А в жилищном строительстве за счёт бюджетов всех уровней приобретается не более 11% ежегодно вводимого жилья. При сохранении привилегий только для генподрядных организаций с учётом реальных объёмов финансирования строек страны за счёт бюджетов всех уровней, из 5,4 миллиона работников строительства могут лишиться права работы строительные предприятия, на которых трудятся от 3,7 миллиона человек до 4,8 миллиона. С членами семей этих работников без средств к существованию могут остаться от 11-ти миллионов до 15-ти миллионов человек.

Таким образом, под видом борьбы с застройщиками, обманывающими своих дольщиков, новый закон (на тот момент ещё законопроект) предоставит привилегии только для крупных застройщиков. Хотя известно, что основная масса обманутых дольщиков возникла из-за деятельности, в основном, именно крупных застройщиков! То есть с одной стороны, осуществляется попытка выдавливания с рынка некрупных застройщиков – строительных организаций, с другой стороны, принимаются меры по резкому сужению круга платёжеспособных покупателей жилья.

Как известно, предупреждения Анвара Шамузафарова остались не услышанными и 175-ФЗ был принят, хотя и в несколько смягчённой, по сравнению с первой редакцией, формой.

Эльвира Набиуллина бьёт в колокол

Конечно, окончательно оценить эффект отмены долевого строительства и переход на проектное финансирование для российского строительного комплекса пока рано. Однако, кое-какие предварительные оценки уже можно провести.

Прежде всего, ожидаемого всеми резкого скачка цен не произошло. Обновление, причём кардинальное, правил долевого строительства почти не сказалось на стоимости. Не оказали существенного влияния и другие факторы, напрямую не связанные с переменами в законодательстве. Строительные компании сумели смягчить удар, заблаговременно сформировав запас проектов, которые можно будет продолжать по старой схеме. Фактически новые правила действуют, но более 70% застройщиков смогли избежать использования эскроу.

В целом по всем регионам отмечается рост цен не более 0,6%. В мегаполисах показатель выше, но незначительно, максимальное увеличение стоимости выразилось в 1,1%. В контексте складывающейся ситуации эксперты более не опасаются резких изменений. Однако, высказывается мнение, что возможен другой эффект, о котором ранее не говорилось. А именно рынок недвижимости может столкнуться с дефицитом спроса и следующей за ним стагнацией стоимости. В среднем российская «первичка» (1-комнатная квартира) оценивается в 2,6 миллиона рублей. В Самаре, например, по данным статистики, расценки и вовсе снизились на 7,5%.

Дальше поползут вниз и темпы строительства. Причины очевидны. У населения нет денег на покупку готового жилья, а строительные компании не могут снижать цены, чтобы не работать себе в убыток. Таким образом нас вполне может ожидать массовая консервация уже построенных объектов и резкое высвобождение производственных мощностей. Грубо говоря, строительные компании начнут избавляться от производства, оставив у себя на балансе построенное жильё, а штате исключительно маркетинговые отделы, занятые его реализацией.

Сбываются прогнозы, которые делали российские строители, и которые оказались неуслышанными. Теперь те же предостережения звучат уже из уст финансистов. Да ещё каких! В июле Банк России опубликовал доклад, который озаглавлен «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства», который содержит крайне пессимистичные оценки.

Как признаётся или прогнозирует ЦБ, реализация национального проекта «Жильё и городская среда», предполагающего увеличение ежегодного объёма жилищного строительства до исторического рекорда в 120 миллионов квадратных метров к 2024 году (+30% к 2018-ому), может столкнуться с рядом ограничений как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса. Причин несколько.

Прежде всего, это зачистка строительной отрасли, которую господин Шамузафаров называл ликвидацией малых и средних компаний в угоду крупным застройщикам, а Центробанк считает избавлением от неэффективных и финансово несостоятельных компаний. По оценкам ведомства Эльвиры Сахипзадовны, «…около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности. Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов». А это не только банкротство фирм, безработица строителей и страданиях их семей, но уничтожение производственных мощностей, что, собственно, не позволит сохранять в стране даже сегодняшние темпы строительства.

Оставшимся после «чистки» застройщикам тоже радоваться рано, поскольку банкам, по данным ЦБ, за шесть лет необходимо будет нарастить объём кредитования жилищного строительства более чем в 10 раз. Делать это они будут крайне неохотно, чтобы не вешать на себя кредитные риски, которые несёт в себе строительная отрасль.

Вторая причина, которая может негативно сказаться на реализации нацпроекта, является спрос на недвижимость и ипотеку. В своём отчёте ЦБ вскользь упоминает, что рождаемость не будет способствовать росту спроса. Кроме того, доходы населения и долговая нагрузка не позволят поддерживать высокий спрос на ипотечные кредиты, соответственно – и спрос на недвижимость. ЦБ отмечает очевидный факт, основной объём спроса, поддерживаемого ипотекой, придётся на вторичный рынок жилья, а не на приобретение квартир в новостройках.

Третья проблема, о которой говорит госпожа Набиуллина, – это разница в возможностях российских регионов. Если Москва, Питер, Краснодар, Екатеринбург могут вытягивать свои жилищные программы, то в дотационных регионах небогатое население ничем не может помочь столь же небогатым строительным компаниям. «В то же время аккумулирование финансовых ресурсов для реализации масштабных программ реновации в настоящее время не под силу большинству субъектов Федерации», – пишет Центробанк. Не добавляя при этом, впрочем, что проблема возникла в том числе и из-за современного состояния налоговой системы, когда львиная доля всех налогов и сборов изымается в пользу федерального центра, а потом главы регионов вынуждены ездить на поклон в столицу, чтобы вернуть хотя бы часть денег «на житьё» в виде субсидий и дотаций.

Лекарство есть. Хуже болезни?

Пока профильные строительные ведомства никак не оценили негативный эффект от принятого законопроекта и не торопятся признавать очевидный факт – если ничего не менять, то нацпроект по жилью будет попросту провален. В этих условиях можно только сказать спасибо ведомству Эльвиры Набиуллиной, которое не постеснялось разговора на эту малоприятную тему.

Кстати, предлагает Центробанк и свои «лекарства». Во-первых, это, как ни странно, монополизация рынка, или, говоря витиеватым языком доклада: «сохранения производственных мощностей уходящих с рынка компаний и их переход к финансово состоятельным компаниям». При этом непонятно, почему разорившиеся строители должны будут добровольно и с песней передать свои мощности более сильным и приспособленным конкурентам. Равно как непонятно, что будут делать с этими мощностями сами конкуренты на стагнирующем рынке.

Во-вторых, Министерству экономического развития РФ предлагается подумать о росте доходов населения на 4% в год в реальном выражении. Тут особо комментировать нечего, и так понятно, что при росте доходов, начнутся и покупки жилья. Да вот только откуда возьмётся этот самый рост?

В-третьих, повторяются старые мантры про развитие рынка аренды, что, по мнению ЦБ, позволит увеличить эффективность использования жилого фонда и улучшить жилищные условия без дополнительного строительства новых домов. Однако доход на рынке аренды жилья и так уже упал ниже уровня банковского процента, в жилищном секторе потеряв остатки своей привлекательности.

Давайте подведём итоги. Как видим, предсказания господина Шамузафарова и других экспертов-строителей полностью подтвердились. Скачка цен пока нет, но ситуация на рынке неприятная и ждать оживления не приходится. Малые компании ждёт разорение и поглощение строительными олигархами, что скажется не только на темпах строительства, но и на экономической ситуацию в стране в целом. В этих условиях строительные чиновники набрали в рот воды и не делают вид, что всё происходящее их не касается. Никто не хочет брать на себя ответственность за непродуманные и некомпетентные решения. Вот уже и Центробанк прямо выступает с пессимистическими прогнозами.

Однако мало дать оценку ситуации – хотя не делается даже этого. Нужно найти пути выхода из кризиса. Мы видим, что чиновники Минстроя не могут предложить ничего нового, кроме бесконечного переписывания всё тех же концепций и стратегий, да раздувания ипотечного пузыря. Эксперты ЦБ РФ смотрят на дело более здраво, но и у них советы не слишком адекватны реальности. В то же время со стороны строительного сообщества звучат серьёзные и профессиональные предложения, в частности, о комплексном территориальном развитии и о стимулировании малоэтажного домостроения. Но пока, к сожалению, их тоже никто не хочет услышать.