Разработка Стратегии по развитию строительной отрасли до 2030 года идёт полным ходом. Всем участникам процесса есть, что сказать, какие моменты раскритиковать и что предложить. Застройщики говорят о счетах-эскроу и дополнительных издержках в связи с изменениями в 214-ФЗ, заказчики жалуются на качество проектной документации и торговлю экспертными заключениям, проектировщики указывают на устаревшую нормативно-техническую документацию и произвол заказчиков, подрядчики считают бесконечные издержки и справедливо сетуют на административные барьеры.

У каждого своя правда, и все мнения достойны самого тщательного изучения. Но чего не хватает сообществу сегодня – так это взгляда на состояние строительного комплекса, его задачи и перспективы с высоты орлиного полёта. За массой отдельных и очень серьёзных вопросов трудно увидеть проблему в комплексе. Попыток предпринять такой анализ и представить его сообществу очень мало. Это и понятно. Требуется провести огромную работу со статистикой, иметь достаточный опыт, чтобы из массы фактов выделить самое главное, а ещё – обладать достаточным авторитетом, чтобы озвучить не всегда приятные истины.
Поэтому особое внимание на совещании в Казани, которое состоялось 21 июня при участии Национального объединения строителей, Российского Союза строителей и комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства особый интерес участников вызвал доклад Анвара Шамузафарова. Это выступление как раз и стало попыткой оценить стоящие перед российским строителями, проектировщиками, изыскателями задачи в их общем объёме. Отойти от местечковых интересов и рассмотреть состояние строительного комплекса в целом.

Надо отметить, что именно от Анвара Шамухамедовича и стоило ожидать именно такого доклада. С 1988 года он работал в структурах Госстроя и Минрегиона. С 1999 по 2002 годы был председателем Госстроя Российской Федерации. Сегодня господин Шамузафаров тоже «на коне». Он является президентом или гендиректором десятков СРО, в том числе и очень известной Ассоциации «Объединение строительных организаций Татарстана» (СРО-С-206-09032010). Вице-президент Российского союза строителей. Заместитель председателя комиссии по строительному комплексу и ЖКХ в Российском Союзе промышленников, главный куратор регионального отделения РСС в Республике Крым, член Экспертного совета по градостроительной деятельности при комитете по земельным отношениям и строительству в Государственной Думе РФ. А это значит, что человек знает строительную отрасль, как говорится, вдоль и поперёк, может объективно оценить запросы и трудности каждого из участников процесса.

Постановка задачи

Начал спикер, что совершенно логично, с текущего состояния строительной отрасли и причин, такое состояние породивших. До 1990 года в гражданском строительстве порядка 75% жилья строилось за счёт бюджетных средств. Сейчас эта доля сократилась до 5,5%. Остальное вводится за счёт частных инвестиций. Лишь 2% от всех строительных работ в стране осуществляются государственными организациями, остальное делают предприятия с иными формами собственности. Соответствующим образом изменилось и распределение по форме собственности и самого жилого фонда. В государственной и муниципальной собственности осталось порядка 8% от всех обитаемых квадратных метров страны. Остальное принадлежит частникам, юридическим и физическим лицам.

А вот и ещё интересные цифры. Общее число предприятий в строительной отрасли 279,5 тысячи, из них 276,9 тысячи или более 99% находится в частной собственности. Из общего числа в СРО состоят около 130-ти тысяч предприятий – 90 тысяч в строительных СРО, 55 тысяч в проектных и изыскательских (часть организаций входят в СРО разных видов). В строительной индустрии и промышленности строительных материалов доля организаций в частной собственности также составляет 99%. Доля государственных инвестиций в основные фонды 16,3%, негосударственных – 83,7%. Объём работ по виду деятельности «Строительство» за 2018 год составил 8,4 триллиона рублей, из них государство вложило примерно 1,5 триллиона. Аналогичная картина и с распределением инвестиций в жилищное строительство. Частные инвестиции составляют 94,4%, государственные 2,6 прочие 3%.

Таким образом, выводы очевидны – главным строителем в стране является не государство, а частник. Он платит, он строит, и он предъявляет требования к результату. Очевидно, что поскольку государство не является прямым инвестором и заказчиком для строительной отрасли, то полностью директивно управлять ей оно не может. А значит, и подходы должны быть другими, ориентированными в больше степени на рынок.
Локомотив для ВВП

При этом строительство уже давно перестало быть делом одних лишь строителей и конечных потребителей их продукции. Слишком велика роль отрасли, чтобы позволить себе роскошь рассматривать строительный комплекс отдельно, игнорируя его роль в Российской экономике.

Общая доля строительной отрасли, промышленности стройматериалов и ЖКХ составляет 14,6% от ВВП или порядка 15-ти триллионов рублей. По одному только направлению «Строительство», согласно данным Росстата, в 2017 году было выполнено работ на 7,54 триллионов рублей.

При этом львиная доля этой продукции – 36,1% – приходится именно на жилищное строительство. Можно смело сказать, что именно оно является локомотивом экономики страны, так как обеспечивает наиболее высокий мультипликативный эффект. Способствует росту финансирования жилищно-коммунального хозяйства, росту объёмов производства строительных материалов, изделий и конструкций, развитию сети внутрипоселковых дорог, росту продаж автономных инженерных систем и оборудования, мебели, монтируемой бытовой техники, текстиля, домашней утвари и так далее. Не говоря уже про важнейшую роль жилищного строительства в том, что касается «социального капитала» – комфортной и достойной жизни российских граждан.
Тезис «строительство – локомотив экономики страны» в своё время высказывал первый президент НОСТРОЙ Ефим Басин, говорил о нём нынешний глава Минстроя России Владимир Якушев. И, наконец, Президент РФ Владимир Путин на Санкт-Петербургском международном экономическом форуме, говоря об успехах российских строителей, подчеркнул, что «строительная отрасль, как известно, – признанный локомотив любой экономики».

Именно в таком ключе предложил коллегам Анвар Шамузафаров подумать о стоящей перед сообществом задаче – составлении Стратегии отраслевого развития до 2030 года.

Вперёд, к одноэтажной России!

Поскольку строительство – отрасль достаточно консервативная, то сегодняшняя система управления в строительстве во многом была сформирована исходя из системы финансирования, которая досталась в наследство от СССР.

Наследство это далеко не во всём позитивно. Показательно, например, отношение российских застройщиков к таким параметрам, как этажность застройки и средний размер квартир. Оба этих параметра стабильно изменяются в одном направлении. Причём, этажность растёт, а площадь квартир сжимается. Так, в 2016 году в новые многоквартирные дома строили в 14,2 этажа, а в 2018 – уже в 16,3. Средняя площадь снижается, с 84,5 квадратных метра в 2005 году до 69,6 квадратов в 2017-ом. То есть, невзирая на все разговоры про качество и комфорт, застройщики упорно продолжают возводить однотипные многоэтажные «человейники», зачастую ещё и без всякой инфраструктуры.

В индивидуальных домах в России проживает 32% семей. Для сравнения, в Германии – 82%, в Канаде 65, в США – 72%. Конечно, к этим оценкам также стоит относиться с осторожностью, поскольку в странах запада климат совершенно другой. Основная населённая часть Канады по температурному режиму ближе к Украине, чем к России. Да и огромное количество семей, которые проживают в трейлерах и не в состоянии купить себе хотя бы какое-то жильё, формально, тоже входит в эту статистику.
Тем не менее, общая тенденция такова – количество квартир в России составляет 69,5 миллиона, количество семей – 55 миллионов. То есть, количество жилых единиц на 15 миллионов превышает число домохозяйств. Более половины семей состоит из 3-х и более человек, при этом 65% жилого фонда это одно-двухкомнатные квартиры площадью 34-48 квадратных метров, что не в полной мере соответствует потребностям людей.

Выходом, по мнению Анвара Шамузафарова, должно стать развитие именно индивидуального жилого строительства. Появление самой «одноэтажной России», с качественными комфортными домами и счастливыми уверенными в себе семьями. Как этого добиться?

Типизация – путь к доступности

Один из вопросов, которые предстоит решить для удешевления строительства – это типизация. Фонд типовой проектной документации в 80-е годы составлял более 14.600 единиц. Наиболее интенсивно он использовался для проектирования и строительства жилых домов, детских садов, школ, а также объектов инженерного и коммунального назначения.
С середины 80-х годов в стране существовало более 3.000 заводов ЖБИ и 545 предприятий полносборного домостроения, которые находились в госсобственности и обеспечивали выпуск типовых объектов и их элементов. Около половины таких предприятий работало на территории РСФСР.

При использовании новых индустриальных технологий домостроения, финансируемых за счёт частных инвестиций, вопросы использования конкретных проектов, в том числе типовых, определяется заказчиком. Типизация для жилищного строительства, финансируемого за счёт средств бюджета, осуществляется путём установления социальных норм площади жилья, а также стоимости одного квадратного метра общей площади ежеквартально. Типовая проектная документация для строительства жилых домов используется при индустриальном изготовлении на конкретных заводах конструкций типовых зданий.

При формировании современно эффективной застройки, а также при использовании технологий информационного моделирования, используются библиотеки информационных моделей типовых нормалей планировочных решений, типовых элементов конструкций, изделий и узлов.

Землицы бы нам…

Второй важный вопрос, который нужно решить, чтобы выполнить требования Национальной программы – это где стоить. Анвар Шамузафаров привёл любопытную диаграмму по распределению земельного фонда Российской Федерации. На населённые пункты в нашей стране приходится всего 1,2% от всей площади! В том числе застройка составляет 0,21%.

Цифры катастрофические. В стране, занимающей самую большую территорию, население сосредоточено на крошечных островках. Сложившая ситуация по использованию земельного фонда и развитию системы расселения привели к тому, что одни огромные территории России превращаются в безлюдные пустоши, а на других население сверхконцентрируется. Фактически, десяток мегаполисов, в которых сконцентрировано всё производство и все ресурсы, словно пылесосы вытягивают людей их мелких населённых пунктов, вынуждая их затем жить и создавать семьи в многоэтажных «человейниках», о которых недавно шла речь.

Здесь мы по статистике тоже проигрываем европейским странам, где застроенная территория составляет 6-9% – опять-таки, за счёт индивидуальных малоэтажных домов.

Решать эту проблему можно и нужно. Распространение опыта выделения земель в размере 1-го гектара в ДФО на остальные регионы, развитие рынка земли, а также использование ипотечного кредитования для индивидуального жилищного строительства могут увеличить объёмы ввода индивидуальных жилых домов до уровня в половину от всего вводимого жилья. Поддержка индивидуального жилищного строительства позволит увеличить спрос на жильё в ценовом диапазоне от 1-го до 2-х миллионов рублей, который станет массово доступным при кредитной поддержке и подготовке соответствующие дорожной инфраструктуры.
Разумеется, потребуется подготовка территории под застройку в объёмах, сопоставимых с площадями под существующей застройкой. Показатели, прописанные в программе, предполагают увеличение населённых пунктов с нынешних 19,5 миллиона до 24-х миллионов гектаров, а непосредственно застроенной территории – с 3,7 миллиарда квадратных метров до 5-ти миллиардов. Сделать это предстоит в сравнительно короткие сроки, к 2030 году. А значит, необходимо уже сегодня радикально менять документы территориального планирования.

Анвар Шамузафаров уверен, что пока не будут сделаны шаги в этом направлении, российские строители не смогут обеспечить темпы ввода жилья, предписанные в Национальной программе. Объёмы не будут достигнуты ни в этом году, ни в следующем, а разрыв между планом и реальными показателями можно будет сократить в лучшем случае к 2023 году.