Распечатано с портала ЗаНоСтрой.РФ (zanostroy.ru)

/ Новости / 2019 / 05 / 16 /
Опубликовано: 16 мая 2019 в 08:36
7    437

Антон Мороз: На сегодняшний момент мы не видим равноправия между застройщиками и банкирами

В минувший вторник, 14 мая, в Государственной Думе РФ прошли парламентские слушания на тему: «Снижение процентных ставок как фактор повышения доступности ипотечного кредитования. Правовой и финансовый аспекты».

В состав президиума вошли руководитель фракции ЛДПР, член Совета ГД РФ Владимир Жириновский, председатель комитета ГД РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков, первый заместитель председателя Центрального банка РФ Дмитрий Тулин, заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев, председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев, заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.

Участниками стали заместитель руководителя фракции «Справедливая Россия» Олег Нилов, заместитель министра экономического развития РФ Илья Торосов, первый заместитель председателя комитета ГД РФ по финансовому рынку Игорь Дивинский, председатель правления АО «Банк ДОМ.РФ», заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ» Артём Федорко, член комитета ГД РФ по финансовому рынку Сергей Казанков, руководитель службы Центрального банка РФ по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамут, вице-президент Санкт-Петербургской ТПП, вице-президент НОСТРОЙ, член Совета НОПРИЗ Антон Мороз, координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко, референт НОСТРОЙ Ольга Мелентьева и другие.

***

С докладом от имени Национального объединения строителей выступил вице-президент Антон Мороз, озвучивший ряд основных направлений, на которые необходимо обратить внимание Госдумы и ФОИВов для повышения доступности ипотечного кредитования.

В частности, он резюмировал, что основной задачей при реализации национального проекта «Жильё и городская среда» является стимулирование внутреннего спроса. В текущих экономических условиях наиболее эффективным направлением стимулирования покупательского спроса является повышение доступности ипотечного кредитования.

Спикер отметил, что текущее состояние ипотечного кредитования характеризуется повышением средневзвешенной ставки и снижением доли ипотечного кредитования на
первичном рынке, при том, что Президент РФ ставит задачи по увеличению объёмов строительства жилья до 120-ти миллионов квадратных метров в год к 2024 году. Без привлечения дополнительного ипотечного ресурса и кредитования на первичный рынок, по мнению господина Мороза, сделать это будет невозможно.

Помимо этого, он сообщил о том, что предлагается механизм снижения ставки ипотечного кредитования при переходе на привлечение денежных средств участников долевого строительства через эскроу-счета путём установления льготного периода по ипотечным платежам до ввода объектов в эксплуатацию.

«При переходе на проектное финансирование застройщик является «слабой» стороной в договорах с банками и не может быть уверен в правильности и системности работы с банковской средой, поэтому необходима разработка и публичное обсуждение стандартов проектного финансирования, которая упорядочит требования банка в отношении застройщика и позволит ему работать на понятных и прозрачных условиях со всеми кредитными инстанциями, связанными с проектным финансированием и эскроу-счетами на территории Российской Федерации», – резюмировал Антон Михайлович. Отметил он и необходимость развития иных механизмов финансирования жилищного строительства, в том числе – механизмов жилищных накоплений.

Задача стимулирования покупательского спроса, по словам Антона Мороза, может быть решена по четырём основным направлениям: «Первое – снижение стоимости одного квадратного метра жилья, что в настоящее время является труднореализуемой задачей.

Второе – повышение доходов населения. Это, к сожалению, зависит от макроэкономических условий. По данным Росстата, реально располагаемые доходы населения снижаются. Следующее – снижение размера первоначального взноса. Фактически, с 1 июля 2019 года денежные средства будут находиться внутри банковской системы, и доступ застройщика к ним будет только после того, как он сдаст объект. Таким образом возникает вопрос, является ли ставка первоначального взноса ипотечного кредитования в размере 15-20-ти процентов столь необходимой банку для выдачи такого кредитования?

На наш взгляд, денежные средства полностью не выходят из банковской системы, так как средства ипотечного кредита не перечисляются ни самому дольщику, ни застройщику. У застройщика в отношениях с банком возникает право требовать выплат с эскроу-счета по факту выполнения работ или по отдельным этапам, а у дольщика – обязанность по погашению «тела» кредита и процентов. Кроме того, интерес всех участников обеспечен ещё и фондом защиты прав дольщиков, на деятельность которого также отчисляются большие суммы, включённые в стоимость квадратного метра.

Поэтому мы считаем необходимым рассмотреть вопрос о снижении первоначального взноса до размера не больше пяти заработных плат гражданина при условии, что это будет документально подтверждённая «белая» зарплата. Тем самым мы позволим огромному количеству граждан, которому требуется жильё, войти на рынок и простимулируем их требовать от работодателей выплаты «белой» зарплаты как гарантии получения одобрения от банков в предоставлении кредитных продуктов.

Таким образом будет сформирована прозрачная система налогообложения доходов физических лиц, качественная кредитная история заёмщиков, что привлечёт дополнительное количество покупателей на рынок ипотечного кредитования как нового, так и вторичного жилья».

Далее Антон Мороз остановился на повышении доступности ипотечного кредитования, отметив, что доля ипотечного жилищного кредитования для новостроек неуклонно снижается с 40% в 2016 году до 26,4% в феврале 2019 года.

«Приобретение жилья на этапе котлована в ипотеку является крайне затратным для граждан, особенно для тех, кто живёт в съёмной квартире. В ожидании сдачи дома, им приходится платить и проценты по кредиту, и нести затраты по аренде квартиры.

Таким образом, ипотека перестаёт быть драйвером роста строительства нового жилья, перемещаясь в сектор вторичного рынка. Зачастую, вторичный рынок – тоже продукт новостроя, когда фактически застройщики выносят на рынок квадратные метры, которые получили за свою работу в качестве маржинальности. Это так называемый «скрытый» первичный рынок в рамках вторичного. Но это всё равно стимулирует не развитие новостроек, а переход и движение со стороны потребителей к вторичному рынку недвижимости. Без увеличения количества именно нового строящегося жилья мы не сможем выполнить программу по строительству 120-ти миллионов квадратных метров в год», – отметил Антон Михайлович.

Также, по его словам, существуют механизмы, которые могут увеличить объёмы ипотечного кредитования на этапе строительства. «Это, например, субсидирование ставки ипотечного кредитования, которое критикуется Министерством финансов РФ и Министерством экономического развития РФ. Но в то же время в 2015 году оно фактически спасло рынок жилищного строительства, и отказываться от этого механизма ни в коем случае нельзя. Существует ещё один механизм, который заложен в системе проектного финансирования с применением эскроу-счетов. Банк, который выдаёт ипотеку участнику долевого строительства с применением эскроу-счетов, фактически не несёт никаких затрат. Он просто перемещает ипотечные денежные средства с одного счёта банка на эскроу-счёт.

Если раньше выдача ипотеки на строящееся жильё содержала для банка и дольщиков риски недостроя, то при использовании эскроу-счетов банки автоматически получают свои средства обратно. Таким образом, созданы все условия для того, чтобы банк имел возможность установить для участника долевого строительства льготный период по уплате ипотечных платежей на период строительства до ввода объекта в эксплуатацию (со снижением размера таких платежей вплоть до нуля). Это существенно повысит привлекательность ипотеки для граждан на строящееся жильё и, как следствие, увеличит объём финансирования на первичном рынке. Также будут увеличены продажи и повысится рентабельность проектов.

Возникает вопрос: что будет со ставкой на проектное финансирование? Предполагалось, что при высоких продажах кредитная ставка составит 6-7 процентов. По предлагаемой схеме на счёте эскроу будут только денежные средства банка и первоначальный взнос по ипотеке, то есть банк сможет снизить ставку проектного финансирования только на сумму первоначального взноса, что повысит итоговый процент по кредиту для застройщика.

Однако, по нашим расчётам, такое повышение будет не более чем на 2 процентных пункта, поскольку доля ипотеки в долевом строительстве резко возрастёт. Кроме того, уже сейчас банки предусматривают возможность оплаты процентов по кредиту застройщиком после сдачи объекта в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счетов, то есть дополнительной финансовой нагрузки на застройщика в период строительства не возникнет. А это очень важно, поскольку дополнительная финансовая нагрузка от 6-ти до 10-ти процентов на нынешний момент может ложиться на компанию за счёт пользования эскроу-счетами.

Мы предлагаем Центральному банку РФ рассмотреть указанную схему и включить её в рекомендательный стандарт ипотечного кредитования, который в настоящее время разработан и рассмотрен на совещании у вице-премьера Виталия Мутко 4 апреля 2019 года», – заключил Антон Мороз.

По мнению спикера, помимо разработки рекомендательного стандарта ипотечного кредитования необходимо разработать стандарты проектного финансирования. «Такие стандарты не позволят банкам злоупотреблять своим доминирующим положением, что уже происходит на рынке жилищного строительства в отдельных регионах, и помогут выстроить чёткую систему взаимоотношений застройщиков и банковского сектора внутри рынка.

К сожалению, те рекомендации, которые были утверждены Банком России, Минстроем России и ДОМ.РФ 15 апреля 2019 года, по мнению господина Мороза, не окажут серьёзного влияния на совершенствование взаимоотношений застройщиков и банков: «На сегодняшний момент мы не видим равноправия между застройщиками и банкирами. В большинстве случаев застройщики являются зависимой стороной во взаимоотношениях с банками и не могут перейти в другой банк. Существенное ограничение количества уполномоченных банков в регионах тому не способствуют. Поэтому застройщик вынужден принимать условия банка или закрывать свой проект. Зачастую, типовые условия банков приводят к тому, что в договор включается возможность произвольного изменения ставки кредитования банком без причины и ограничения максимального размера, нет ограничений на дисконтирование залогов. Земельный участок, собственные вложения застройщика оцениваются банками хаотично по непрозрачной методике с дисконтом до 50-ти процентов от рыночной цены. Банк выдаёт свою форму договора, внесение правок обсуждать отказывается, мотивируя собственной оценкой рисков, включает условие о возможности досрочного расторжения по инициативе банка. При этом застройщик должен вернуть все средства в месячный срок, иначе устанавливаются гигантские штрафы и неустойки.

Всё это приводит к удорожанию стоимости строительства более, чем на 10 процентов. На прошедших в Санкт-Петербурге и Ленинградской области мероприятиях застройщиками была озвучена цифра 15 процентов для тех объектов, которые будут строиться с использованием механизмов проектного финансирования. Естественно, эти затраты лягут на дольщиков. Ну и конечно, необходимо изыскивать другие источники финансирования жилищного строительства. В частности, мы поддерживаем развитие механизмов жилищных накоплений и те меры, которые принимаются в этом направлении», – отметил Антон Мороз.

Председатель комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков высоко оценил подготовленный НОСТРОЙ доклад, отметив его актуальность и интересное содержание с необходимыми для обсуждения тезисами и предложениями для последующей реализации.

Также в ходе своего выступления господин Аксаков обратился с просьбой направить ему в письменном виде предложения о необходимости разработки стандартов проектного финансирования для банков, работающих с эскроу-счетами и проектным финансированием, с указанием тезисов, которые должны содержаться в этих стандартах, а также направить предложения по стандарту ипотечного кредитования, экспертную оценку типовых условий банков, которые приводят к удорожанию стоимости строительства при введении эскроу-счетов. Такие условия излишне ограничивает застройщиков в возможностях, а их применение со стороны банков приводят к дополнительным административным и финансовым преградам для строительного комплекса при осуществлении своей деятельности вне зависимости от «чистоты» работы застройщиков за последний промежуток времени (от 5-ти до 10 лет). Застройщики даже с безупречной репутацией попадают под эти требования, что не допустимо.

Ваш ЗаНоСтрой.РФ
 


Войдите, чтобы оставить комментарий.
  • #87172 Сергей Титов 16.05.19 в 09:09

    Ранее уже писал; причиной перехода к проектному кредитованию Застройщиков является т.н. "котловое финансирование", что ныне дополняется "котловым учетом" Подрядчика (члена СРО), — здесь решение проблем должно быть синхронно; см. комментарий #87164;
    при исполнении нельзя дублировать инструменты ценообразования,
    так и при авансировании из гос/бюджета техническим Заказчиком.

    0

    #87173 Аллигатор Гена 16.05.19 в 09:15

    Сегодня ипотека имеет в своем определении такие словосочетания как "пожизненное рабство", и "гильотина в середине пути". Пока так будет, ипотека будет самым крайним вариантом для приобретения жилплощади.

    0
    • #87174 Анфиса 16.05.19 в 09:43

      Ответ пользователю: Аллигатор Гена

      Около года назад Антон Мороз пробовал подкорректировать ипотечную ситуацию у нас в стране. Однако Минстрой России, смотрящие в сторону запада, предложения раскритиковали.

      0

      #87176 Рыжая 16.05.19 в 10:37

      Ответ пользователю: Анфиса

      на западе процентная ставка по ипотеке 3-4%, а у нас яндекс-реклама выдаёт объявления о "выгодной ипотеке от 9,7%" ;(

      0

    #87175 Рыжая 16.05.19 в 10:29

    вот поднимут в Москве среднюю зарплату до 135000 и сразу приобретать жильё все начнут ;)

    0

    #87179 Виктор Виков 16.05.19 в 11:48

    Механизмы жилищных накоплений возможны при низкой инфляции (не РФ), в т.ч. по недвижимости. Но в этом случае просядет ипотека, чего не хотят допустить банки.
    0

    #87185 Сергей Титов 16.05.19 в 13:31

    Ипотека под 6% годовых! Теперь в Банке «Санкт-Петербург»
    (советник - Вахмистров А.И.) можно оформить ипотеку по программе государственного субсидирования: семьи, в которых с 1 января 2018 года родился 2-й или последующий ребенок могут получить кредит на приобретение квартиры на первичном рынке под 6 (шесть) % годовых. Программа также стала доступна при рефинансировании действующих ипотечных кредитов. ... Первый взнос - более 20%, срок кредитования - до 25 лет, предусмотрено оформление договора личного страхования.

    0
А Вы согласны с тем, что саморегулирование всё больше погрязает в судебных спорах за деньги?
Последние комментарии
24.05, 19:14 Максим Юрьевич: Ждём результатов.
24.05, 14:26 Степан Иванов: Очень скудный отчет!