Распечатано с портала ЗаНоСтрой.РФ (zanostroy.ru)

/ Новости / 2016 / 08 / 11 /
Опубликовано: 11 августа 2016 в 08:58
29    2854

Михаил Мень: Надеюсь, через пять или пятнадцать лет к саморегулированию начнут относиться ответственно

ОТ РЕДАКЦИИ. Громадный объём преобразований в строительной сфере до сих пор вызывает недоумение даже у профессиональных юристов и управленцев в отрасли, что уж тут говорить про простых строителей, а тем более – конечных потребителей! Видимо, потому глава Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень в очередной раз взял на себя задачу провести разъяснительную работу. Накануне праздничных мероприятий, посвящённых Всероссийскому Дню строителей и к которым мы в своих публикациях ещё не раз вернёмся, Михаил Александрович в интервью газете «КоммерсантЪ» много и подробно говорил о том, что же ждёт дольщиков, застройщиков, подрядчиков и, конечно же, строительное саморегулирование. Полагаем, что читателям ЗаНоСтрой.РФ будут интересны подробности данной беседы. Для удобства мы разбили это длинное интервью на подзаголовки.

* * *

О новом компфонде для долевого строительства

В следующем году заработает компенсационный фонд, создание которого прописано в изменениях к закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). Эта структура придёт на смену страхованию договоров долевого участия (ДДУ) или застройщикам придётся дважды хеджировать риски покупателей?

– Сейчас любой ДДУ должен быть застрахован. Эта система существует с 2014 года, но должных результатов она не дала. В прошлые годы тариф доходил до 0,3 процента от стоимости ДДУ. Все прекрасно понимали, что это малореальная помощь и страховщик никогда должным образом не ответит перед дольщиками. В конце прошлого года мы совместно с Центробанком ужесточили критерии отбора страховых компаний, которые могут работать с ДДУ: в результате их осталось всего 19 плюс Общество взаимного страхования. Тариф стал адекватным – около 1 процента от суммы сделки. Но всё равно этот механизм сегодня в полной мере не работает. Поэтому было решено создать отдельный государственный фонд. Пока в 214-ФЗ внесена лишь база для создания фонда, все принципиальные решения по нему будут выноситься на осеннюю сессию Госдумы. Тогда мы примем изменения, которые позволят постепенно уйти от страхования, и все риски по ДДУ будут хеджироваться в одном государственном фонде.

Каким будет алгоритм перехода?

– Планируется, что фонд начнёт работу с 1 января 2017 года. Если продажи в строящемся доме начнутся со 2 января, то застройщик работает с новым фондом. Если сбор средств с дольщиков начался до 1 января и риски по ним были застрахованы, страховщик будет брать на себя обязательства и по оставшимся договорам. Минимальный взнос в новый фонд составит 1 процент от суммы ДДУ, то есть ни для застройщиков, ни для покупателей не появится дополнительной финансовой нагрузки.

Как будет устроен фонд?

– Пока сложно сказать детально. Концепция фонда только разрабатывается: определяется организационно-правовая форма. Предполагается, что речь пойдёт о публично-правовой компании, но официально с Правительством вопрос пока только согласовывается. Это принципиально новая форма организации, которая может быть создана только на основе указа Президента.

Как конкретно будет работать новый фонд?

– Фонд – это аккумулятор средств, но расходование их будет исключительно целевым, сам механизм обсуждается. Представим себе ситуацию: в отдельно взятом регионе обанкротился застройщик, фонд принял решение достроить дом. Теперь может быть три алгоритма действий. Первый – возложить эту задачу на власти региона, где появилась проблемная компания, второй – создать при фонде собственную управляющую компанию, которая будет непосредственно заниматься достройкой объекта, третий вариант – совмещённый. Мне он кажется приоритетным, потому что местные власти обязательно должны быть вовлечены в эту работу: именно они выдают разрешение на строительство и ввод зданий в эксплуатацию. Хотя могут быть и отдельные проекты общефедерального масштаба, как это сегодня происходит с объектами «СУ-155».

Будет ли у фонда первоначальный капитал и как планируется инвестировать средства?

– Капитал будет формироваться с нуля. Что касается инвестирования средств фонда, то сейчас вокруг этого идет главная дискуссия: можно ли вкладывать эти деньги в ценные бумаги или только держать на депозитах. По нашим предварительным расчётам, в 2017 году фонд должен аккумулировать около 15 миллиардов рублей. Средства как минимум должны размещаться на депозитах с адекватной процентной ставкой в абсолютно понятных банках, которые будут отобраны по утверждённым критериям. Сейчас мы, например, готовим и требования для банков, в которых смогут размещать средства саморегулируемые организации.

О снайперах из СРО

Будет ли новый фонд конкурировать со СРО?

– Нет, это принципиально разные задачи. Саморегулирование в строительной отрасли применяется не только в жилищной сфере, а абсолютно во всех сегментах. Хотя реформа, которая сейчас реализуется в области СРО, конечно, затронет жилищное строительство. Недавно мы внесли в Градостроительный кодекс изменения, которые освобождают малый бизнес от взносов в СРО. Максимальная ответственность сейчас на генподрядчике, который несёт ответственность, в том числе и за привлеченные субподрядные организации. Теперь руководитель любой компании вправе сам решить: хочет он самостоятельно участвовать в том или ином тендере, становясь генподрядчиком и обязательным членом СРО, или нет. Это решение вызвало критику со стороны части руководителей СРО: они понимают, что мы сокращаем объёмы средств, которые к ним будут стекаться. В СРО будут существовать два фонда. Первый, как и сейчас, – для возмещения ущерба третьим лицам. К примеру, когда произошло обрушение уже построенного здания и пострадали владельцы или человек, проходивший мимо. Средства второго фонда направлены на обеспечение договорных обязательств, то есть за неисполнение контрактов будут нести ответственность все члены СРО. При этом для среднего бизнеса мы уменьшаем размер взноса, а увеличиваем лишь для тех застройщиков, которые ведут контракты на десятки миллиардов рублей.

Но эффективность фонда СРО при этом часто подвергается сомнению...

– Поэтому мы и проводим эту реформу. По разным оценкам, с 2009 года, когда были созданы СРО, ими собрано около 90 миллиардов рублей. За этот же период общий объём выплаченных компенсаций составил всего порядка 75 миллионов рублей. А из всей суммы собранных средств, по неофициальным данным НОСТРОЙ, было утеряно около 25 миллиардов рублей.

Как это случилось?

– К сожалению, СРО часто размещали средства на депозитах в тех банках, которые через некоторое время лишались лицензии. Знаете, руководителей таких СРО часто называют снайперами, которые прицельно метят в тот банк, который лопнет. Но этот вопрос уже в компетенции правоохранительных органов.

В чем, по-Вашему, главная проблема СРО?

– Эта классическая история, когда хотели, как лучше, а получилось, как всегда. Лицензирование отменялось как устаревшая, консервативная форма, плодившая огромное количество чиновников-взяточников.

Рассчитывали, что в рамках саморегулирования профессиональное сообщество, собрав взносы, самостоятельно начнёт регулировать ситуацию. Но в результате появилась целая армия чиновников от СРО, в том числе за счёт перехода сотрудников лицензионных палат в СРО. Только теперь у них практически нет никакой ответственности.

При этом Вы не рассматриваете возможность ухода от СРО и возврата к лицензированию?

– Этого бы нам не хотелось. Россия – цивилизованная страна, которая должна идти в сторону демократических преобразований и рыночных реформ. Проблема саморегулирования в нашей стране, как мне кажется, в крайне низкой цене репутации. Но я думаю, что через пять или пятнадцать лет ситуация у нас всё-таки изменится и к саморегулированию начнут подходить ответственно. Когда мы принимали решение по наведению порядка в управлении многоквартирными домами, всё-таки остановились на лицензировании, в том числе из-за негативного опыта СРО в строительстве.

О «СУ-155» и субподрядчиках

Много ли сейчас в целом по стране проблемных застройщиков, рискующих повторить сценарий «СУ-155»?

– У нас есть беспокойство по поводу некоторых компаний, но среди них нет таких, как «СУ-155». Сегодня все участники стараются взвешивать риски. Основной проблемой «СУ-155» была неправильная экономическая модель, основанная на ожиданиях, что завтра будет лучше, чем сегодня, и так будет продолжаться всегда. К этому добавились неоправданные инвестиции в промышленные предприятия. Этот бизнес часто мешает девелопменту. При строительстве жилых объектов количество рабочих можно регулировать, в том числе с привлечением субподрядных организаций, а на промышленных предприятиях работа должна идти постоянно, а люди ежемесячно получать зарплату.

То есть Михаил Балакин создавал из «СУ-155» типичный советский трест?

– Да, на все 100 процентов. Предприятия не были разделены, и всё варилось в общем котле, один бизнес закрывал проблемы в другом. Мы бы ни в коем случае не взялись вместе с банком «Российский капитал» за достройку объектов «СУ-155», если бы понимали, что это просто какая-то жульническая схема.

Сейчас многие консультанты говорят о массовых банкротствах субподрядных организаций на фоне кризиса. Вы видите в этом проблему или с рынка уходят только незначительные игроки?

– Эта проблема существует, и многие серьёзные компании сегодня приостанавливают деятельность и распускают работников. Но мы прекрасно понимаем, что это неизбежно на фоне общего падения объёма строительных работ. Сейчас на хорошем уровне находятся только темпы возведения жилья: в первом полугодии введено 442,2 тысячи квартир общей площадью 31,5 миллиона квадратных метров. Падение в общем объёме ввода есть, но за счёт индивидуальных домов. Ввод жилья в многоквартирных домах сохраняется на уровне прошлого года. Мы уже получили от регионов сведения о планируемых 76 миллионов квадратных метров по итогам года. При этом очевидно, что инвестиционная активность падает, объём строительства офисов и торговых центров заметно сокращается. Но рынок должен оставаться рынком; единственное, что мы можем сделать для субподрядчиков, – освободить их от взносов в СРО.

О ипотеке и её альтернативах

Есть ли у Вас опасения, что прекращение программы субсидирования ипотечных ставок приведёт к резкому сокращению спроса?

– Есть, конечно. С будущего года вряд ли удастся продлить эту программу. Да и в том виде, в каком она сегодня существует, уже не имеет смысла продлевать. Когда мы начинали, в 2014 году, субсидирование давало минус 3,5 – 5 процентов от средней ставки. С тех пор ключевая ставка снизилась, сегодня мы говорим уже о минус 1,5 – 0,5 процента. Субсидирование ставки само по себе даёт очень хороший результат при небольших затратах. Но её главная проблема – большой объём долгосрочных обязательств бюджета. Кредиты, взятые в 2015 – 2016 годах, наслаиваются друг на друга и должны обслуживаться ещё десятки лет. Конечно, мы надеемся, что ключевая ставка упадёт, но, по нашим расчётам, она должна сократиться до 9,5 – 9 процентов. Тогда уже у бюджета не возникают обязательств, потому что уже сами банки будут справляться. Всего по итогам первого полугодия 2016 года было выдано кредитов на 670 миллиардов рублей, что на 40 процентов больше по сравнению с прошлым годом. К концу года мы ожидаем выдачу в районе 1,4 – 1,5 триллиона рублей.

Могут быть предложены какие-то альтернативные меры субсидированной ипотеке?

– Да. Например, поддержка региональных застройщиков за счёт создания инфраструктуры, с которой сейчас есть проблемы. За два рекордных года по вводу жилья застройщики использовали всю существующую инфраструктуру. Раньше её строительством занимался либо сам застройщик, закладывая понесённые затраты в цену квадратного метра, либо регионы и муниципалитеты за собственные средства. Сейчас обе эти схемы не работают: у регионов нет средств, а застройщики закладывать дополнительные затраты могут только в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. В других регионах рост цен приведёт к тому, что жильё будет не востребовано.

О госзаказчике и землях

В прошлом году Вы начали создавать единого заказчика для федеральных строек – ФАУ «Роскапстрой». Но на его балансе пока не так много объектов...

– Компания сегодня наполняется компетенцией и уже выступает заказчиком по ряду объектов. В их числе детский центр «Сириус» в Сочи. Ещё целый ряд объектов в «Роскапстрой» будут переданы для осуществления функций строительного контроля, в том числе, возможно, объекты в рамках ФЦП «Развитие Крыма». Я думаю, что именно эта деятельность в дальнейшем станет основной для учреждения.

Функция строительного контроля в совокупности с реформой ценообразования и максимального внедрения проектов повторного применения, по нашей оценке, даст больший эффект, чем выполнение функций только технического заказчика.

В последнее время возникает много конфликтов, связанных с изъятием земли у госструктур под жилищное строительство. С чем это связано? Есть какие-то проблемы в действующей схеме?

– Судьбу земель определяет специальная правительственная комиссия. Споры об уникальности земель действительно возникают, но мне по-прежнему кажется, что коллегиальное комиссионное решение с предварительной проработкой – это правильный алгоритм. Решение по каждому участку принимается после тщательной процедуры обследования и согласования, в которой принимают участие и Минприроды, и Минсельхоз, Росимущество, целый ряд общественных организаций. Часто с просьбой передать землю обращаются непосредственно руководители регионов. Благодаря работе комиссии на сегодняшний день предоставлены земли около 14 тысячам многодетных семей, возведено четыре завода стройматериалов, построено 11 детских садов. Не нужно держать землю на балансе госпредприятий, которые не используют её по прямому назначению.

Госструктуры заранее не информируют о планируемом изъятии земли, как это случилось с Тимирязевской академией?

– Информируют всегда, и исключений нет, в том числе с вузами. Чаще всего балансодержателям либо просто не хочется отдавать активы, либо хочется выставить другие условия передачи. В ходе подготовки идут комплексные и сложные переговоры. Но цель понятна: неиспользованные земли не должны пустовать, они должны быть в обороте и в первую очередь в проектах социального и жилищного строительства.

ОТ РЕДАКЦИИ. Отметим, что в беседе Михаил Александрович употребил словечко «снайпер», в отношении руководителей СРО, которые размещают компфонды в сомнительных банках. А ведь этот термин совсем недавно был пущен в оборот одним из наших авторов, в статье о координаторе НОСТРОЙ по Москве Иване Дьякове. Так что – читают наш сайт в высших эшелонах, и Ваши, уважаемые читатели, мысли, высказываемые на наших страницах, находят своих адресатов! Поэтому мы, как всегда, ждём Ваших писем, комментариев и отзывов!

Ваш ЗаНоСтрой.РФ


Войдите, чтобы оставить комментарий.
А как, по-Вашему, какую цель преследует НОСТРОЙ в делах о  банкротствах экс-СРО?
Последние комментарии