Распечатано с портала ЗаНоСтрой.РФ (zanostroy.ru)

/ Новости / 2016 / 08 / 02 /
Опубликовано: 02 августа 2016 в 11:41
23    3432

Михаил Мень: Есть последняя возможность спасти саморегулирование в строительной отрасли

ОТ РЕДАКЦИИ. В начале июля Президент России Владимир Путин подписал ряд ключевых законов в сфере строительства и ЖКХ, в том числе – в проблемной для россиян части долевого строительства.

Законопроекты разрабатывались в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Исчезнет ли понятие «обманутый» дольщик, насколько прозрачной можно сделать сферу ценообразования в стройке, способны ли частные инвестиции спасти российское ЖКХ и насколько государство готово помогать гражданам в капитальном ремонте? Об этом, как сообщают наши коллеги из пресс-службы ведомства, глава Минстроя России Михаил Мень рассказал в интервью «Большой Москве». Предлагаем нашим читателям ознакомиться с ответами господина Меня на вопросы журналистов.

***

Михаил Александрович, позвольте сразу начать с проблемного. Президент подписал изменения в 214-й закон о долевом строительстве, накануне Вы докладывали ему об основных его положениях. Насколько новый закон защитит граждан, и справятся ли застройщики с его исполнением?

– Во-первых, в законе теперь есть требования к уставному капиталу застройщиков в зависимости от площади возводимого жилья. Для получения права привлекать денежные средства граждан размер уставного капитала должен быть не менее суммы, установленной в зависимости от площади возводимого жилья. Это не даст возможности привлекать средства граждан компаниям-однодневкам и компаниям с уставным капиталом 10 тысяч рублей. К примеру, какие были случаи? Есть средства на покупку участка и возведение забора вокруг него – забор построили, повесили на него рекламу о строительстве дома и пошли собирать деньги с граждан… Теперь этого не будет. На счету застройщика должна быть определённая сумма от стоимости проекта, иначе он не сможет работать в рамках механизма долевого строительства.

Второй важный момент – информационная открытость застройщика. Проектная декларация должна соответствовать проектной документации и документации по планировке территории. Застройщик обязан вести свой сайт и раскрывать информацию о финансовом состоянии и ходе строительства, введены требования к наполнению и ведению сайта. Теперь застройщик не сможет рекламировать одну компанию, а средства граждан заводить на другую. Отдельно будет создан единый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства граждан.

В практике были случаи, когда строится микрорайон, жители покупают квартиру на этапе строительства, а потом выясняется, что за их деньги был построен соседний дом в микрорайоне, а на их дом денег не хватило.

– Да, в законе такие случаи учтены. Устанавливается, что средства дольщиков могут использоваться только на тот проект, на который были привлечены застройщиком, что позволит уйти от «котлового» способа финансирования. И полномочия контролирующих органов в части контроля за целевым использованием денежных средств граждан, за соблюдением требований к уставному капиталу и проектной декларации застройщиков, а также сроками строительства увеличиваются. Это важная мера, которая позволит регионам страны более эффективно выполнять контрольные функции в сфере жилищного строительства и защищать интересы граждан, инвестирующих в жильё.

На Государственном совете по строительству Президент давал поручение проработать создание специального фонда по защите прав дольщиков. На какой стадии эта работа? Будет ли создан такой фонд, и как он будет работать?

– Да, в закон включены нормы о создании нового института государственных гарантий – компенсационного фонда долевого строительства. Минстрой уже начал проработку вопроса по механизму его работы.

Отмечу, что фонд не будет являться параллельным способом обеспечения обязательств застройщиков. Он заменит неэффективные механизмы поручительства банка и страхования, существенно повысит степень защиты средств граждан путём обеспечения достройки многоквартирных домов. Фонд обеспечит финансирование завершения строительства домов, застройщики которых находятся в стадии банкротства.

Правительством будет сформирована необходимая нормативно-правовая база к декабрю, чтобы с 1 января 2017 года фонд мог полноценно работать.

Уверен, что эта мера и всё, о чем мы говорили выше, позволит сделать сферу долевого строительства в разы безопаснее и будет гарантировать завершение возведения домов.

Вы неоднократно говорили, что в России сейчас рекордные цифры по вводу жилья. Удастся их удержать в этом году?

– Благодаря поддержке ипотеки в прошлом году мы, действительно, вышли на абсолютный рекорд по вводу жилья (даже если сравнивать с советскими показателями): было введено более 85 миллионов квадратных метров жилья. Нынешний год непростой, полностью от снижения потребительского спроса мы не уйдём. Но позитивные тренды всё же есть. К примеру, в этом году мы наблюдаем очень высокую активность по ипотеке. По нашим данным, ипотека в современных условиях продолжает оставаться главным механизмом, главным инструментом для людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия.

Строить прогнозы пока рано. Всё будет зависеть от общей экономической ситуации, в первую очередь, уровня ключевой ставки Центробанка. Это крайне важно, потому что программа государственной поддержки ипотеки формировалась, когда ключевая ставка была очень высокой, сегодня ставка уже другая – 10,5 процента. Решение о возможном продлении этой программы или изменении её параметров будет приниматься в Правительстве ближе к концу года, когда будет понятна стоимость денег и ставка ЦБ.

Какие на сегодня существуют факторы, сдерживающие развитие жилищного строительства?

– Это два фактора. Первый – снижение доходов граждан. Выше я уже сказал, что мы для этого делаем в нашей сфере. Второй фактор – нерешённые проблемы с инфраструктурой для микрорайонов комплексной застройки. Дело в том, что заложить стоимость инфраструктуры – социальных объектов, инженерных сетей, внутриквартальных дорог – в цену квадратного метра жилья очень сложно. С учётом падения покупательской способности удорожание квадратного метра, которое естественным образом возникает в этой ситуации, станет сдерживающим фактором для развития рынка жилья. Есть, конечно, отдельные регионы, которые могут себе позволить такую роскошь – это Москва, Московская область, Санкт-Петербург, ещё несколько регионов. Ранее расходы на создание инфраструктуры брали на себя регионы и муниципалитеты. Сегодня, к сожалению, у многих регионов таких возможностей нет. Мы реализуем так называемую программу «Стимул» в рамках отраслевой ФЦП, однако её объём невелик – всего порядка 4 миллиардов рублей на всю страну.

Конечно, этого недостаточно. В планах на текущий год есть увеличение этой поддержки. Надеемся, что по результатам первого полугодия мы сможем найти средства и увеличить эту сумму.

А земли сегодня хватает для микрорайонов комплексной застройки? Особенно в крупных городах.

– Да, такая проблема очень актуальна для крупных городов. Но в том пакете законов, которые подписал Президент, есть закон о развитии промышленных зон, благодаря которому мы сможем вовлечь в жилищное строительство от 20 до 25 процентов, причём уже частично с инфраструктурой. Закон в первую очередь даёт чёткое определение самой промышленной зоны и устанавливает условия, при наличии которых в отношении таких территорий может быть принято решение о комплексном развитии.

Кроме того, закон детально определяет этапы процесса комплексного развития промзоны: обследование территории, разработка концепции комплексного развития, определение форм взаимодействия со всеми собственниками, которые находятся на территории промзоны, и в дальнейшем – утверждение проектов планировки территории.

Закон вступит в силу в начале 2017 года. До этого периода муниципальные образования должны привести в соответствие с этим документом правила землепользования и застройки. Только в Москве промзонами занято около 19 тысяч гектаров. К реновации предлагается более 4 тысяч гектаров, на которых может быть возведено порядка 107 миллионов квадратных метров офисных и жилых помещений. В Санкт-Петербурге может быть вовлечено в оборот 7,8 тысячи гектаров промзон, на которых может быть построено 195 миллионов квадратных метров, Екатеринбурге – 4,42 тысячи гектаров и 110 миллионов квадратных метров.

Россия в этом смысле идёт по пути всех стран, которые размещают производства в индустриальных парках. То, что у нас предприятия были размещены чуть ли не в черте жилых кварталов, – это советское наследие. Нужно дать регионам возможность правильно управлять этими бывшими промзонами. Мы принятием этого закона задаём правила игры.

В пакете ключевых законов по строительству есть также закон, направленный на реформирование системы ценообразования. Что изменится? Снизится ли стоимость строек, и насколько прозрачной будет эта сфера?

– Это наболевшая проблема для отрасли, в разработке закона принимали участие многие эксперты. Речь идёт о создании механизма, который позволит максимально достоверно, прозрачно и объективно просчитывать предельную стартовую стоимость строительства того или иного объекта. Новый механизм будет ориентирован, прежде всего, на заказчиков объектов, возводящихся с привлечением бюджетных средств. Для них использование этого инструмента будет обязательным. Но коммерческим компаниям и обычным гражданам, которые, к примеру, собираются строить дом на своём участке и хотят проверить достоверность своих расчётов, она, безусловно, тоже будет полезна.

Сегодня правила формирования цены в строительной отрасли есть. Они работали все эти годы, но, так как были приняты ещё в конце прошлого столетия, в какой-то момент перестали отвечать современным реалиям, в том числе экономическим. Мы планируем создать единую электронную государственную систему ценообразования в строительстве – сокращенно ГИС ЦС. В неё будет заложена актуальная информация о ценах на стройматериалы, стоимости технических и трудовых ресурсов по всей стране, но с учётом территориальной специфики. В каких-то крупных регионах, возможно, будет несколько ценовых зон. А в целом по стране – около 150.

На все без исключения элементы выполняемой при строительстве работы, в разрезе трудозатрат рабочих, применяемых стройматериалов и техники, будут сформированы ценовые нормы. А уже на их основе можно будет рассчитать показатели сметной стоимости строительства в целом. Но, ещё раз подчеркну – это будет только стартовая цена. Потом будет два этапа: прохождение процедуры определения достоверности стоимости в экспертизе, после которого цена, как правило, снижается процентов на двадцать. И второй, главный этап – уже сама конкурсная процедура, где потенциальные претенденты на генподряд называют свою стоимость, отталкиваясь от собственных возможностей. И либо выигрывают, либо проигрывают соответствующий аукцион или конкурс. То есть говорить о том, что Минстрой вводит какую-то госцену стройки, некорректно. Данные, погружённые в ГИС, не будут применяться для прямых расчётов с подрядчиком.

Вы часто критиковали систему СРО в строительстве, указывали на её несовершенство. Закон, который принят также в июле, сможет изменить ситуацию?

– Идея саморегулирования благая, она подразумевает, что регулировать рынок будут профессионалы отрасли, а не чиновники. Но, к сожалению, сегодня этого не происходит. Саморегулируемые организации очень часто перенимают те минусы, от которых мы пытались уйти путём внедрения этого механизма. Когда отменили лицензирование – начались продажи допусков, и некоторые недобросовестные отраслевые организации неоднократно демонстрировали абсолютную безответственность за своих членов. То есть реформа забуксовала и пока не дала значимого эффекта, кроме появления целого класса «чиновников от саморегулирования». При этом большинство строителей не понимают целесообразности взносов в компенсационные фонды саморегулируемых организаций. По разным оценкам, порядка 20 миллиардов рублей, внесённых в такие фонды, просто пропало в проблемных банках. Поэтому назрел новый этап реформы.

Принят целый блок поправок в Градостроительный Кодекс, направленных на совершенствование механизма функционирования саморегулируемых организаций. На наш взгляд, это последняя возможность спасти саморегулирование в строительной отрасли. Суть изменений в том, чтобы освободить малый бизнес от допусков в саморегулируемые организации, от взносов в компенсационный фонд. Обязательным будет членство в саморегулируемой организации для генеральных подрядчиков, притом неважно, каких – в государственном, или негосударственном заказе. То есть речь о тех, кто участвует в конкурсах и получает генподряд. Мне кажется, это достаточно справедливо. Кроме того, планируется использовать региональный принцип регистрации организаций. Также предполагается разделение компенсационного фонда на две структуры с разными функциями, но без увеличения взносов. Кроме того, реформа предусматривает еще целый ряд изменений. Если это реформирование даст свой эффект, тогда саморегулирование будет спасено.

Михаил Александрович, если говорить о сфере ЖКХ, то насколько реалистичен тезис, что частные инвестиции способны изменить эту отрасль?

– За последние годы мы создали одно из самых либеральных законодательств в сфере привлечения частных инвестиций в ЖКХ. И за счёт частных инвестиций позволили значительно повысить объём инвестиционных обязательств концессионеров – по итогам 2015 года этот показатель вырос в 10 раз. В результате работы концессий аварийность в теплоснабжении в отдельных регионах снизилась на 47% процентов, а в водоснабжении – на 21 процент. В рамках последних подписанных законов мы ещё более совершенствуем механизм концессионных соглашений в сфере коммунального комплекса, предоставляя дополнительные гарантии инвестору и повышая привлекательность ЖКХ для частного бизнеса. Всё это в целом позволит ускорить модернизацию коммунального хозяйства и повысить качество услуг ЖКХ для потребителей. Важнейшая норма, которую вводит закон – участие в концессионном соглашении в качестве третьей стороны субъекта Российской Федерации. Это является гарантом соблюдения формулы тарифа для концессионера и даёт дополнительные гарантии частному инвестору, повышает эффективность работы концессионеров.

Продолжает оставаться острой тема капитального ремонта. Насколько государство готово помогать гражданам в оплате нового тарифа?

– Готово помогать в рамках субсидий, они действуют, также, как и при других коммунальных платежах. К примеру, за прошлый год объём субсидий за капремонт составил почти 33 миллиарда рублей. Кроме того, 11 июля Минстрой завершил подготовку и внёс в Правительство России проект постановления, предоставляющий регионам страны бюджетную компенсацию на оплату капремонта общего имущества в многоквартирных домах отдельным категориям граждан. Речь идёт о льготах на оплату капремонта пенсионерам возраста 70 лет – в размере 50 процентов, 80 лет – в размере 100 процентов, всего из федерального бюджета на компенсацию оплаты капремонта данным категориям граждан в 2016 году будет выделено 4,2 миллиарда рублей. Выделение средств из федерального бюджета на эти цели позволит не менять региональные краткосрочные и долгосрочные планы капитальных ремонтов многоквартирных домов, сроки ремонтов остаются прежними и должны строго соблюдаться.

ОТ РЕДАКЦИИ. Таково мнение министра Михаила Меня. А что думаете по поводу всего сказанного Михаилом Александровичем Вы, наши уважаемые читатели и профессионалы строительного саморегулирования? С нетерпением ждём Ваших комментариев на нашей дискуссионной площадке!

Ваш ЗаНоСтрой.РФ


Войдите, чтобы оставить комментарий.
В каком объёме, на Ваш взгляд, будут возвращены займы в компфонды ОДО?
Последние комментарии