Распечатано с портала ЗаНоСтрой.РФ (zanostroy.ru)

Опубликовано: 07 июля 2016 в 11:43
11    2117

Надежда Косарева: Поправки к ФЗ-214 придадут новую динамику и возродят интерес к долевому строительству

Так уж получилось, что в центре внимания саморегулируемого сообщества жарким летом-2016 оказался ФЗ-372 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты». А между тем, среди колоссального вала нормативных документов, которые, словно из рога изобилия хлынули из недр российской законодательной власти, есть и немало других существенных для отрасли законов. Среди них комплекс поправок в ФЗ-214 «О долевом строительстве», который был принят после многомесячных согласований и корректировок. Отраслевой портал «Строительство.Ru» опубликовал интервью с президентом фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой, которое целиком посвящено проблеме долёвки.

Надежда Борисовна отметила, что поправки состоят из четырёх основных блоков. Первый касается усиления требований и контроля по отношению к застройщикам. Второй – раскрытия информации о застройщике. Третий – работы с банками через механизм так называемых счетов эскроу. Наконец, четвёртый блок связан с другими формами защиты средств граждан: страхование, поручительство банков и тому подобным. А теперь обо всём по порядку.

1. Усиления требований и контроля по отношению к застройщикам

Прежде всего изменилось требование к собственному капиталу застройщика, которое предлагалось устанавливать по определённой формуле. Раньше там фигурировала цифра в 1 миллиард рублей – для групп компаний, а для остальных застройщиков – 5% от объёма строительства. Ко второму чтению было предложено перейти к такой более формализованной и хорошо подтверждаемой и контролируемой величине, как уставный капитал застройщика, причём капитал оплаченный.

Таким образом, если застройщик строит до 1,5 тысячи квадратных метров, то его уставный капитал должен быть не менее 2,5 миллиона рублей. А верхняя граница такая: если компания строит более полумиллиона квадратов, то она должна иметь не менее 1,5 миллиарда рублей оплаченного уставного капитала. То есть теперь компания-однодневка с уставным капиталом в 10 тысяч рублей и одним ржавым башенным краном просто не сможет участвовать в строительстве микрорайона для дольщиков.

При этом в законопроекте чётко прописано, что застройщик вообще не может привлекать средства граждан, если принято решение о его ликвидации, банкротстве, если арбитражный суд наложил на него административное наказание, и в других очевидных случаях.

А вот если у Вас требования к уставному капиталу нарушены, то процедура такая. Сначала контролирующий орган даёт предписание о том, что уставный капитал следует привести в соответствие с требованиями. Если в течение шести месяцев это не исполнено, тогда контролирующий орган может подать в суд, чтобы деятельность по привлечению средств дольщиков приостановили, пока не будет сформирован нужный уставный капитал.

Причём все требования описаны чёткой процедурой, то есть они контролируются, так сказать, на входе. Скажем, застройщик хочет построить многоквартирный дом. Он составляет проектную декларацию и направляет её контролирующим органам. Получив от них заключение, что всё хорошо, требования уставного капитала и проектной декларации соблюдены, с этим заключением застройщик идёт регистрировать первый договор в данном доме

2. Раскрытие информации о застройщике

Здесь особенных изменений и к третьему чтению не произошло. Застройщик теперь обязан иметь свой интернет-сайт, на котором должно быть опубликовано то самое заключение, о котором мы только что говорили, проектная декларация и другие документы. К слову, сама проектная декларация расширена и унифицирована.

3. Работа с банками через механизм счетов эскроу

Эти положения в проекте закона также сохранились. Застройщики на стадии обсуждения горячо возражали против данного механизма, аргументируя это тем, что само вхождение банка приведёт к удорожанию процесса (а, значит, и квадратного метра) на 10 – 15 процентов. В итоге эта норма сохранилась как альтернативная форма, не носящая обязательный характер. То есть это может быть договор страхования или договор поручительства банка, а может быть и механизм работы через счёт эскроу. Но открыть его можно только в том банке, который Вам даёт кредит на строительство.

Банк кредитует строительство, а все дольщики размещают средства в этом банке на эскроу-счетах. И единственным целевым использованием этих средств является перечисление средств застройщику после подписания акта сдачи-приёмки квартиры. Как только он подписан – средства со счёта дольщика перечисляются застройщику. При этом требования к банкам ужесточены. Теперь это могут быть только банки, в которых размещаются средства федерального бюджета.

По мнению собеседницы издания, речь идёт о некоей перспективной форме, которая должна начать развиваться, и к использованию которой застройщики придут постепенно. Она должна завоевать своё право быть основной, но таковой она станет не раньше, чем лет через пять.

4. Другие формы защиты граждан

В соответствии с поручением Президента России по итогам Госсовета РФ по градостроительству, до 1 декабря 2016 года предстоит создать фонд, в который девелоперы станут перечислять средства с целью их использования для достройки недвижимости в случае банкротства конкретного застройщика. Подробностей в законе нет. Единственное, что там написано, – что взносы в эти фонды не должны составлять более 1 процента от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Все остальное должно определить Правительство РФ.

Остаётся добавить, что закон вступает в силу с 1 января 2017 года, а его часть, касающаяся эскроу-счетов и создания единого реестра застройщиков, – с 1 июля 2017 года. При этом чётко прописано, что требования к уставному капиталу применяются с 1 июля 2017 года к тем застройщикам, которые начинают регистрировать первый договор на многоквартирном доме.

То есть, если в каком-то доме первый договор долевого участия уже был зарегистрирован, и привлечение средств дольщиков началось, тогда там дорабатывают по старой схеме. А если ДДУ не был зарегистрирован, тогда начинают уже по новой схеме – по уставному капиталу.

В целом, по мнению госпожи Косаревой, новый закон придаст долевому строительству новую динамику и повысит интерес потенциальных дольщиков, упавший из-за кризиса

ОТ РЕДАКЦИИ. Мы продолжаем следить за изменениями в законодательстве, которые отражаются на работе российского строительного комплекса.

Ваш ЗаНоСтрой.РФ
 


Войдите, чтобы оставить комментарий.
Что Вы думаете о судьбе законопроекта по частичной оплате ЧВ Нацобъединениям за счёт доходов от размещения КФ?
Последние комментарии