Распечатано с портала ЗаНоСтрой.РФ (zanostroy.ru)

/ Новости / 2016 / 06 / 20 /
Опубликовано: 20 июня 2016 в 12:02
7    2086

Николай Алексеенко: Необходимо искать пути решения, которые не взвинтят цены на и так не очень доступное жильё в России

ЗаНоСтрой.РФ уже неоднократно писал о том, что на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится законопроект, предусматривающий существенные изменения в действующий ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Эксперты утверждают, что проект закона существенным образом меняет правила игры на рынке первичной недвижимости в России, затрагивая интересы свыше 4 тысяч застройщиков, возводящих объекты с привлечением средств дольщиков.

С одной стороны законопроект несёт давно ожидаемые преобразования. Он направлен на повышение открытости строительной отрасли и введением дополнительных требований к застройщику, что является безусловным плюсом для населения и для властей. С другой стороны существуют поправки, которые не до конца проработаны и в случае поспешного вступления в силу норм закона, могут повысить риски появления новых обманутых дольщиков и ударить по строительной отрасли в непростые времена.

«Такой удар переживут не все застройщики. Девелоперов снова придётся спасать государственным институтам, для защиты «обманутых» дольщиков», – прогнозирует генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.

Характерно, что наряду с предлагаемыми дополнительными требованиями к застройщику, которые выглядят вполне логическими, появляются и такие, которые можно назвать спорными. В частности, это касается требования к собственному капиталу застройщика. Согласно данному требованию, застройщик должен довести размер собственного капитала до величины равной не менее 5 процентов от стоимости возводимых им объектов. «Данное требование, на наш взгляд, выглядит как никому не нужный компромисс, – говорит Николай Николаевич. – Государство избавляется от компаний, которые строят дома с уставным капиталом в 1 тысячу рублей, и создаёт какую-то видимость финансовой надёжности застройщика. Именно видимость, потому, что данные 5 процентов собственного капитала в объёме строительства на самом деле ничего не дают».

По мнению господина Алексеенко, проблему банкротств данная мера не решает. Кроме того, на этом фоне могут возникнуть поглощения крупными застройщиками мелких, после чего возникнет олигополия на региональных рынках. Естественно, это нанесёт удар по малому и среднему бизнесу.

Ещё одной явной недоработкой законопроекта глава РАСК называет непроработанность схемы внесения денежных средств дольщиков через счета эскроу. Со всеми явными плюсами, которые несут данные счета, а именно снятие рисков банкротства застройщика с дольщика и снижение риска срыва срока строительства, появились и существенные минусы. «Законодатели не предусмотрели возможные риски дольщиков по банкротству банка, в котором открыт счёт эскроу. В случае потери лицензии, банкротства и так далее дольщики не имеют механизмов, защищающих их средства», – считает Николай Алексеенко.

Известно, что размер страхования счетов эскроу ограничен суммой 10 миллионов рублей по всем счетам, которые имеет один вкладчик в конкретном банке. По многим строящимся объектам сумма даже по одному договору долевого участия значительно превышает указанное ограничение, особенно это касается Московской и Санкт-Петербургской агломераций. «В текущих условиях, когда ЦБ ведёт политику по санации банковской системы, причём отзываются лицензии и у банков из первой сотни, упущение данного механизма, может обернуться социальным потрясениями не меньшими, чем мы наблюдаем в случае с валютными ипотечниками», – предостерегает Николай Николаевич.
Второй существенной недоработкой является отсутствие понятного механизма достройки объекта в случае банкротства застройщика, который привлекал средства дольщиков, через счета эскроу. Многоквартирный дом до сдачи его в эксплуатацию и передачу собственникам, находится в залоге у банка. Банк, в случае наступления банкротства застройщика, вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению. Он может найти нового застройщика, а может просто продать свои права другому банку. Сохраняются ли первоначальные условия приобретения жилья гражданами и размещения денежных средств на счетах эскроу? На каких условиях будет создаваться в таких случаях санатор? Данный законопроект подобного механизма не прописывает, что также несёт дополнительные риски для граждан.

При этом, самым главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является не дольщик, а, как это ни странно, сам банк. Банк выдаёт человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу от 3 процента и выше. Потом возвращает эти средства к себе на счета эскроу, и за счёт них второй раз на эти же средства кредитует, только теперь застройщика. Размер маржи в данном случае ограничен только рыночной стоимостью объекта строительства (при сильно большой ставке по кредиту застройщика, цена квадратного метра может взлететь и стать абсолютно неликвидной для объекта). «Все эти двойные проценты будут, в конечном счёте, переложены на потребителя, что в дальнейшем приведёт нас к росту цен на недвижимость», – выражает обеспокоенность Николай Алексеенко.

Между тем, поправки в 214-ФЗ, по словам главы РАСК, не предусматривают следующих ключевых моментов: нет дополнительных требований к поручителям; нет единого реестра выданных гарантий, с целью отслеживания, где конкретное лицо уже выступает поручителем, каков объём работ у конкретного застройщика, хватит ли в случае необходимости объёма собственного капитала поручителя; не является ли поручитель фиктивной компанией. Прописанное требование в размере собственного капитала в размере более 1 миллиарда рублей, явно не укладывается в масштабы необходимого обеспечения даже для одного малого застройщика, не говоря уже о крупном бизнесе. Внедрение схемы обеспечения обязательств застройщика через договор поручительства другого юридического лица является серьёзным риском для всей отрасли долевого строительства и многократно повышает вероятность увеличение числа обманутых дольщиков.

«Ещё одним эффективным способом определения надёжности застройщика является система отраслевого рейтингования. Проведение комплексной оценки девелопера независимым рейтинговым агентством, с последующим мониторингом его деятельности, позволяет решить проблему по определению надёжности застройщиков. Рейтинг надёжности застройщика позволяет с высокой вероятностью оценить риски неисполнения застройщиком, возложенных на него обязательств перед заказчиками: выше рейтинг – ниже риски», – уверен Николай Николаевич.

«Поэтому проводить реформу 214-ФЗ необходимо с оглядкой на текущие реалии, сложившиеся в строительной отрасли, которые показывают, что возможности населения на рынке недвижимости резко ограничены. Необходимо искать пути решения, которые не взвинтят цены на и так не очень доступное жильё в России», – подчеркивает Николай Алексеенко.

ОТ РЕДАКЦИИ. Мы продолжаем «охотиться» за мнениями экспертов важнейшей отрасли России о поправках в 214-ФЗ. И, конечно же, ждём на нашей дискуссионной площадке Ваших комментариев, уважаемые читатели и профессионалы саморегулирования!

Ваш ЗаНоСтрой.РФ
 


Войдите, чтобы оставить комментарий.
В каком объёме, на Ваш взгляд, будут возвращены займы в компфонды ОДО?
Последние комментарии