Распечатано с портала ЗаНоСтрой.РФ (zanostroy.ru)

/ Новости / 2015 / 01 / 19 /
Опубликовано: 19 января 2015 в 11:13
35    3142

Теему Хелпполайнен: Экономическая ситуация в РФ может стать хуже, но на стройрынке большого кризиса не будет

Кризис на рынке жилья в РФ становится всё чувствительнее: ставки по ипотеке растут, кредитное финансирование девелоперам становится получить всё трудней. Руководитель бизнес-направления «Россия» финского строительного концерна YIT Теему Хелпполайнен в интервью  РИА Новости рассказал, каким он видит будущее стройотрасли, почему во время санкций работать иностранным девелоперам в РФ стало проще и чем Финляндия отличается в плане строительства жилья от России (полный вариант беседы смотрите по указанной ссылке).
– Господин Хелпполайнен, расскажите о финансовых результатах, которые ожидает российское подразделение YIT в этом году?
– Думаю, в четвёртом квартале продажи жилья будут стабильны. Если говорить об итогах года, то, я думаю, у нас будет небольшой рост в объёме продаж в квартирах. За 9 месяцев этого года наша выручка выросла на 1 миллион евро по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 345 миллионов евро. Но, как мы знаем, курс рубля упал довольно сильно, так что в российской валюте выручка выросла на 10 – 15 процентов. Что касается новых проектов, то в прошлом году за первые 9 месяцев мы начали строительство 3,193 тысячи квартир, в этом году – 3,328 тысячи квартир. В прошлом году в конце третьего квартала у нас на стадии строительства было почти 11,6 тысяч тысячи квартир, а в этом году – 11,612 тысячи квартир. То есть объём строительства сохранился приблизительно на том же уровне.
– Где у вас сейчас разворачивается новое строительство?
– В целом у YIT сейчас на стадии строительства порядка 40 проектов. В Санкт-Петербурге мы сейчас строим 4,1 тысячи квартир, в Московской области – 3,5 тысячи квартир, в Москве, Екатеринбурге, Казани, Ростове, Тюмени вместе – 3,9 тысячи квартир.
В Москве прямо сейчас мы ничего не строим. Только что закончили один проект и начинаем новый в следующем году в апреле – небольшой дом примерно на 100 квартир рядом с метро «Свиблово». Названия у него проекта пока нет. Это будет жильё, у нас стратегическое решение не строить апартаменты. Наша целевая аудитория – обычная российская семья. Чтобы они смогли жить комфортно, им нужна квартира, где бы они могли зарегистрироваться, а также социальная инфраструктура поблизости. У нас есть ещё участки в столице, но мы не успеем подготовить проекты к на следующему году.
– Не боитесь запускать новые проекты в сложной экономической ситуации?
– Не боимся. Как можно видеть из наших цифр, сейчас мы не строим больше, чем можем продать. Объём продаж у нас держится на уровне 350 квартир в месяц, и новые проекты только компенсируют реализованные объёмы. У нас довольно большой опыт не только в России, но и на других рынках нашего присутствия: в Финляндии, Прибалтике, Словакии и Чехии. Мы всегда смотрим: если в экономике намечается рост, то мы запускаем в стройку немного больше жилья, чем продаём. А если мы не понимаем, куда рынок идёт, тогда мы не начинаем строить больше продаж. Вот сейчас мы стали осторожнее с новыми стартапами.
– У вас нет проблем с получением финансирования?
– YIT финансирует стройки полностью из средств материнской компании, из Финляндии. Российские банки не финансируют наши проекты.
– А в Финляндии какая сейчас экономическая ситуация?
– Скажем так, у нас определённая стагнация уже несколько лет, но банки находятся в очень хорошем состоянии. Часто бывает так, что банки в худшем состоянии, чем бизнес или общество, но у нас в Финляндии уже много лет всё наоборот.
– Каким, по-вашему, будет влияние российского кризиса на ваш бизнес?
– Наши покупатели используют ипотеку, и, конечно, большой вопрос, как хорошо российские банки смогут финансировать ипотеку в будущем. На рынке ипотеки доминируют госбанки, и мы считаем, что у них есть возможности поддержать наших клиентов. Ещё одним вопросом является ипотечная ставка. Пока что она не пугает клиента, но если достигнет 20 процентов, это окажет значительный эффект на спрос квартир. Но, честно говоря, тут сложно судить. Я помню ситуацию в Финляндии в начале 90-х годов, у нас тогда был большой кризис. До него ставка была 6 или 7 процентов, а во время кризиса она стала в три раза больше – 18 процентов. И люди всё равно покупали жильё в кредит.
– Каким вы видите развитие ситуации в строительной отрасли в ближайшем будущем?
– Мы считаем, что, хотя экономическая ситуация в РФ может стать хуже, чем текущая, но на строительном рынке большого кризиса не будет. Есть причины, почему мы так думаем. Незадолго до прошлого кризиса был огромный рост цен, особенно в самом 2008 году. Цены росли каждую неделю на 1 процент. Люди тогда массово покупали квартиры и думали: если продам квартиру через полгода, то получу большую прибыль. Сейчас же рост цен не превышал инфляцию в течение нескольких лет. Поэтому мы не ожидаем, что цены на жильё будут падать ни в Москве, ни в регионах. К тому же 6 лет назад средний размер квартир был больше, чем сейчас. Сейчас у всех застройщиков не хочу сказать маленькие – у них эффективные квартиры. Если до кризиса двухкомнатная квартира была 70 – 75 квадратных метров, то сейчас они меньше 60. Если правильно проектируешь квартиру, то 32 квадратных метров на однокомнатную квартиру хватает. Не надо 40 квадратных метров. В итоге общая стоимость квартиры стала даже поменьше, несмотря на то, что цена одного квадратного метра выросла на уровень инфляции.
– Вы одни из самых крупных зарубежных девелоперов в РФ. Легко работать в условиях санкций?
– Нам во время санкций стало легче работать в РФ, чем до них. Большой разницы нет, но теперь местные власти более позитивно относятся к иностранным компаниям, чем раньше.  Сейчас легче, например, стало встретиться лично с представителями администраций городов. Я думаю, что они понимают, что России, как и любой другой стране в мире, нужны иностранные инвесторы. А компании отстаивают свои интересы, интересы бизнеса и не являются политическими игроками. И такая ситуация не только у нас – мои коллеги из Ассоциации европейского бизнеса тоже говорят об этом. Общее отношение к иностранным компаниям в России стало позитивнее.
– Какие меры со стороны государства могли бы помочь бизнесу?
– Мы, да и наши конкуренты тоже, часто сталкиваемся с проблемой отсутствия преемственности властных решений. Меняется, например, высшее руководство города, и новый мэр меняет правила игры и даже пересматривает старые разрешения, которые выдало ещё прежнее руководство. Это неправильно. У нас при реализации одного проекта сменилось руководство города, и мы ждём уже почти год разрешения на строительство. А мы купили участок, вложили деньги, и всё это время не получаем дохода с этих средств. В итоге строительство станет более дорогим из-за затрат на финансирование, и клиент заплатит за жильё дороже. К тому же, если компания работает в нескольких городах, рассматривает, куда вложить деньги, и видит, что власти этого города очень медленно дают разрешение, то она не будет инвестировать туда. Мне кажется, очень часто власти не до конца понимают, какой эффект строительство даёт экономике. Доля строительства в ВВП России – 10 – 15 процентов. Это довольно большая цифра. Когда мы начинаем строить в новом городе, мы фактически импортируем только деньги, но все услуги и товары мы покупаем уже на месте.
– Год назад в России было создано Министерство строительства и ЖКХ, которое выступило с рядом инициатив. В том числе было принято снижение числа административных барьеров в жилищном строительстве.
– Конечно, это очень хороший и важный шаг. Результата мы пока не видим, но мы поддерживаем такие инициативы.
– Если сравнивать с Финляндией, у нас больше забюрократизированность?
– Да. Собственно на строительство 10 – 15-этажного жилого дома и в РФ, и в Финляндии уйдёт примерно 2 года. Разницы нет. Но в России, даже покупая участок, где всё хорошо с проектированием и разрешением, мы можем рассчитывать зайти на строительную площадку только через год после получения прав собственности. В Финляндии – через 3 – 4 месяца. Большой проблемой в России является и ввод в эксплуатацию здания. Если в Финляндии мы обещаем клиенту, что дом будет готов 31 декабря, мы знаем, что власти не будут мешать, ведь ввод в эксплуатацию – это очень простой процесс. И такой важный факт. В Финляндии мы можем начинать проектирование до получения права собственности, потому что знаем, что получим электроэнергию, газ и воду. Но здесь, в России, у тебя должно быть право собственности. Только тогда будет уверенность, что ты что-то получишь, и понимание, сколько это будет стоить. Вообще инфраструктура – это большая проблема. Из-за неё мы, к сожалению, можем купить в РФ лишь один из пятидесяти интересных нам участков. Бывает так, что расположение участка нас устраивает, стоимость подходит, но после проверки данных, как там можно получить энергию и воду, мы отказываемся. В Финляндии, если мы купим участок, монополисты будут обязаны подвести всю необходимую инфраструктуру до границ участка. Это их дело. В России нам часто приходится заниматься инфраструктурой далеко за пределами наших участков.
– Вот сейчас Минстрой запускает программу «Жильё для российской семьи», где государство готово компенсировать девелоперам затраты на инфраструктуру из расчёта 4 тысячи рублей на квадратный метр построенного жилья эконом-класса. Готовы вы участвовать в ней?
– К сожалению, нет. Из опыта мы знаем, что не можем строить качественное жильё c ценой в 30 тысяч рублей за квадратный метр в тех городах, где мы работаем, даже если получим эти 4 тысячи рублей. Но шаг правильный. Мы поддерживаем логику, что государство должно помогать застройщику с инфраструктурой.
– На каких условиях вы бы были готовы включиться в эту программу?
– Очень трудно сказать, какая сумма компенсации правильная. Может быть, где-то 4 тысяч рублей более чем достаточно, но, может быть, где-то и 15 тысяч рублей не хватит. Мы считаем, что монополисты должны за свой счёт доводить сети до границы участка. В Финляндии государство или монополисты платят за строительство инфраструктуры своими деньгами, но они их возвращают через налоги и через продажу энергии. Но мы понимаем, что средняя ставка налога в Финляндии минимум в два раза больше, чем в России.
– На каких задачах нашему Правительству надо сфокусироваться, чтобы привлечь иностранные инвестиции в жилищное строительство?
– Во-первых, это инфраструктура. Инвестиции девелоперов в неё огромны, это ухудшает рентабельность проектов. Во-вторых, это завышенные нормативы. Местные власти требуют, чтобы на одну квартиру было одно парковочное место. Это правильно, если проект находится в центре города. Но мы знаем, что в классе «эконом» или даже «комфорт» лишь у 30 – 40 процентов клиентов есть автомобиль. И часто нас обязывают построить 100 парковочных мест, хотя в реальности нужно только 30 – 40. Эту дельту застройщику фактически компенсируют все остальные жильцы. И в итоге у нас в жилом комплексе в Казани 50 парковочных мест уже пять лет стоят непроданные. Еще один вопрос – это возведение социальной инфраструктуры, то есть детских садов и школ, за счёт застройщика. Иногда мы с пониманием относимся к подобной нагрузке, но в целом, мне кажется, это все же задача местной администрации. Кроме того, российские нормы, которые касаются детских садов, зачастую неэффективны. Нам предлагают строить от 11 до 14 квадратных метров на одного ребёнка, но в Финляндии хватает половины или 60 процентов от этого объёма. Все зависит от того, насколько умно проектируешь детсад. Я уверен, что новые детские сады могут быть гораздо более комфортабельны для ребёнка, чем старый советский детсад, хотя и требуют меньших квадратных метров.
ОТ РЕДАКЦИИ. Мы продолжаем «охотиться» за мнениями профессионалов строительной отрасли, в том числе и иностранных государств. И как всегда ждём Ваших комментариев, уважаемые читатели и профессионалы строительного саморегулирования.
Ваш ЗаНоСтрой.РФ


Войдите, чтобы оставить комментарий.
Как Вы считаете, юристы НОСТРОЙ умышленно ищут поводы, чтобы освоить многомиллионную Смету?
Последние комментарии